合生创展大亚湾创意产的业园发展定位报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;一、市场分析二、竞争态势分析三、消费者洞察四、项目分析及产品定位五、推广策略六、平面创意方案七、媒体及公关建议;苏州相城区、合景泰富、78万平方米、豪布斯卡 ;一、市场分析;1、项目推广大背景;1、美国次贷危机演化而来的全球金融危机进一步蔓延，由金融领域开始入 侵实体经济，投资缩减，石油价格大幅回落，整体危机预计将持续2-3年； 2、受全球影响，中国经济增速放缓，预计今明两年全球与国内的经济增长 增长都将出现一定程度的下滑，进一步打击了市场投资和消费信心； 3、从去年四季度开始，全国楼市进入调整期，观望情绪浓厚，市场经历了 僵持——成交骤减——量价齐跌——价跌量升——市场回稳的数度变化； 4、随着9000亿保障性住房投资将加速房地产行业底部的到来,楼市或在 2010~2011年见底。 ;1、央行连续第四度降息，并允许执行七折最低利率下限以及多 项针对房地产的实质利好政策，有利于未定全国房产市场并 帮助信心恢复； 2、苏州通过地方救市的22条暖市政策，有助稳定市场。;1、楼市正在逐步接近谷底； 2、市场恢复并反弹需要一定时间和恰当的契机； 3、大小政策环境大大改善，构筑了楼市触底反弹的有利形势； 4、弱市楼盘推广更需要亮点，也更容易凸显亮点。;2、苏州市场;苏州城市印象一：传统的、古典的; 苏州城市印象二：现代的、进取的;城市印象总结： 这是有太多骄傲的城市， 不仅有光辉灿烂的历史和文化， 也不乏进取的现代精神， 过去有苏州老城， 今天有工业园、高新区， 未来它还会需要新的骄傲。;板块看：主要分成老城、吴中、园区、新区和相城五大区域， 1、苏州未来城市建设重点是东拓北进； 2、老城以保护为主，开发量逐年减少，是老苏州最热衷的区域； 3、园区是热点板块，成交量名列前茅，是新苏州人和苏州年轻一代的首选； 4、相城是苏州北进的重点区域，近年逐渐被重视，未来的热点区域。 ;1、楼市调整期，投资退潮，以首次置业和改善性换房为主的刚性需求开始 主导市场； 2、全市500多万暂住人口，每年都有大批加入新苏州人行列，这批人有强 烈的购房意愿； 3、 由于刚性需求占据市场主流，中小户型需求强烈。;1、11月以来，交易量大幅回升，市场逐渐回稳； 2、价格竞争激烈，毛坯房大行其道； 3、全国性的品牌开发商是比较多的，恒基、合景泰富、雅戈尔、中海、万 科等等不同的开发商用不同的方式进入苏州市场。;苏州市场总结： 这是一个竞争激烈的市场， 也是充满机会的市场， 北进战略的积极推进给了房地产开发新的机会;3、相城市场;■相城区印象;■相城区印象;■相城区印象;■相城区域印象;■相城区域楼市特点;相城区南部区域房产开发早，商品房项目较多； 东边区域是传统的居住区域，配套齐全，交通便利，商品房开发本地客源接受度高。西面直接受益于人民路北沿的利好影响，是规划中未来区域的核心 商业项目多，以中翔商贸城、蠡口家具城、服装城为依托的商业项目较多，并由此延伸的中翔丽晶、阅城、凯翔国际广场等精装修小户型商住房源也比较充足。 ;■总结：相城区域利好; 1、全球性经济危机面前，楼市短期内复苏无望，但会逐步稳定下来； 2、政策工具基本已经全数释放，市场信心能否恢复，关键仍在于发展商； 3、相城区作为新兴城区，随着各项利好的到来和未来规划的逐步实现，将成为 苏州房地产市场的热点； 4、相城区虽有多家品牌发展商进入，但目前在售项目并无标杆性项目，这是我 们的机会； 苏州北进和相城的崛起需要一个标志性的领袖楼盘作为支撑！;二、竞争态势分析;1、总计在售项目的可售房源合计约55万方，待开发住宅总 量合计约100万方； 2、主要产品类型以小高层、高层产品为主力； 3、各品牌发展商扎堆，相城未来的竞争将趋激烈。;项目;■待开发项目情况 ;1、竞争多以价格比拼为主； 2、在售的住宅类产品供应以三房为偏多，主力面积为75-- 90平米两房和120—140平米三房； 3、在售的住宅类高层销售均价在5500--6500元/平米，不 同区位差别较大，项目周边目前行情价在5600—5800元 /平米； 4、卖点多集中在交通和区域价值上，产品和项目自身优势 挖掘不足； 5、除去本案和恒基的项目，周边区域目前没有一个真正从