2010年南京物业摸排汇报.docVIP

2010年南京物业调查报告： 从1994年起步的我市物管行业至今已走过16个年头，在这期间，物业管理政策法规不断完善，体制创新逐步推进，行业监管得到重视，管理协调机制走向成熟。　　记者从南京市物业办获悉，目前，我市物业管理的类型已经实现多样化，涵盖了普通住宅小区、高档公寓、别墅区、办公楼、商厦、工业区等六大方面。截至2009年底，全市已备案业主委员会近千家，已有注册登记的物管企业600多家，其中一级企业22家，二级企业74家，三级企业462家，实施物业管理的项目已有1600多个，总建筑面积9300多万平方米，物业管理覆盖率超过60%，近几年新建物业区域物管覆盖率达100%，行业总体从业人员已超过6万人。　　目前，南京市物业管理整体水平居全国前列，发展至今共有143个项目被建设部、省建设厅评为物业管理优秀项目。近2年来平均每年GDP超过10亿元。 家家有本难念的经，物业管理与每个家庭相关，因此也是矛盾不断，今年物业管理矛盾主要集中在以下3类问题上：　　（1）业主之间的矛盾成为物业管理中矛盾的主要方面，主要体现为业主自治中存在的复杂矛盾及大量邻里纠纷。此类矛盾纠纷已占市、区处理各种投诉信访数量的60%左右，且有不断上升、日趋复杂的趋势。　　一是业委会筹备运作问题多。以白下区鑫园小区为例，选举产生2个业委会，要通过法院判决其中某个生效；又以建邺区拉德芳斯小区为例，业主大会投票权数不能达到法律规定的基本要求，业主委员会无法选举出台。一些小区业委会不作为，没有发挥应有的作用。许多小区业委会运作不正常、不规范，不仅不能在自治中发挥关键作用，反而引发和激化了不少矛盾。　　二是业主之间在物业使用中矛盾频发，少数业主的行为侵害了大多数业主的利益，严重破坏了小区的和谐。主要是相邻关系处理不当带来的纠纷，如违章搭建、占道经营、私拆乱改、车辆乱停乱放、划车放气、侵占通道、毁绿种菜、违反规定饲养动物等等，造成小区邻里之间矛盾纠纷不断，相互之间关系紧张。　　（2）业主对居住品质的要求逐步上升，但物业服务品质和价格不能对称。我市物业市场存在低价竞争，导致企业通过低价获得服务合同，由于经营困难，导致服务品质下降。我市有不少商品房小区出现“夹心层”现象，即：业主以低价招聘物业公司，服务价格和服务标准都处在低位运行，企业服务质量大打折扣，造成业主不满意。　　（3）随着物业的逐步老化，需要的投入逐步加大，老服务价格难以为继，物业企业逐步撤出，特别是老旧小区存在先天不足，环境“脏乱差”，房屋及设备设施的失修失养比较严重；同时老旧小区居民普遍为中低收入家庭，“花钱买服务”的意识普遍缺乏，加上经济条件差，“收费难”与“管理难”相互交织，形成恶性循环，不断有实施市场化管理的物业企业退出小区，少数仍在管的企业举步维艰，难以为继。　　综上所述，业主之间的矛盾是物业管理矛盾纠纷的直接原因和最大表现，已经造成社会不和谐因素，业主如何提高自治意识、业主委员会如何进行约束和监管、行政部门综合协调手段的缺失已经成为社会高度关注的焦点问题。为何物业管理出现那么多的矛盾，原因归结为4类：　　（1）法律制度设计的缺陷和滞后。第一，业主委员会是全体业主行使权利的形式，无社团法人地位，也无监督管理机构，更不是诉讼主体，依赖个人的道德自律和社会责任感去经办全体业主的共同利益，仅仅靠业主大会的决定实施监督权和管理权，由于不能正确运用表决程序，导致业主委员会权力的无限扩张。第二，业主大会和业主委员会的不当行为没有行政监管手段，业主委员会不作为或乱作为导致业主利益受损，只有受侵害的业主通过司法途径解决。第三，对物业服务企业监管手段不力，仅靠行政规章难以收效。第四，我市没有出台物业管理地方性法规，很多新情况、新问题需要依靠完善的法律制度才能逐步得到解决。　　（2）业主自治意识薄弱，自治行为责任不清。《物权法》明确规定了业主大会和业主委员会的权利和义务，但是，目前大多数业主针对公共事务不愿表示自己的立场和主张，自治意识薄弱。业主委员会定义为业主大会执行机构，业主大会是权利机构，但现实中往往错位，业主委员会掌握了本该由业主大会决议的物业发包权、维修资金使用权、公共收益分配权等。一旦业主委员会发生不当行为，业主利益受到侵害，并在小区内产生矛盾激化纠纷以后，往往以物业撤出、停水停电、堵塞交通等形式波及社会，此时，各级政府、主管部门缺乏监督和干预的手段，最终造成物业贬值以及社区不稳定，最终还是由政府相关部门收拾残局。　　（3）物业服务企业规范化进程不够，整个物业管理行业门槛低，社会地位低，收入低，对优秀人才的吸引力小。目前的管理人员主要从相关行业转行、企业改制，还有相当一部分来自下岗职工，物业管理企业从业人员业务素质较低，履约意识欠缺，对政策法规的执行能