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世界旅游休闲地产开发理念的演进过程 一般说来，旅游休闲地产的出现最早要追溯到主题公园，从单一的主题公园到完整意义 上的大型旅游休闲街区经过了较长的探索过程，而该产品形态一经产生，首先在著名旅游度 假区、随即在全球范围内获得了飞速的发展。 如果把维也纳 CityPark 里的摩天观光轮 Wener Riesenrad 作为世界上现代主题公园的 开端的话，那么，旅游休闲街区的发展大致经历了以下三个阶段： 1、 单一的大中型文化主题公园 ① 我们对主题公园的理解：为什么现代人需要主题公园？ 主题公园是一个外来的概念。中国现代意义上的主题公园是从 1989 年深圳锦绣中华开 始的，后来这一项目的巨大成功引发了全国性的主题公园建设热潮，短短七八年时间就超过 了 500 家，随即又以同样的速度纷纷倒闭。结果，经历短暂的以“西游记宫”、“鬼屋”、 “红楼梦馆”和游乐场为代表的热潮、并沉淀了近千亿巨额资金后，到了 90 年代中期以后， 主题公园在中国已倍受冷落。全国上下开始弥漫着一种“主题公园恐惧症”，人们说起主题 公园就像说起 90 年代初的海南房地产泡沫和 1930 年前后华尔街的股票一样。 但是，这只是表面现象。根据我们的理解，所谓主题公园，其实质是现代都市的休闲娱 乐区。随着生活水平的提高，人们对休闲生活的要求已日益提高和多样化，而主题公园恰恰 是一种非常契合人们这种需求的旅游产品。因此，它必然也具有广阔的市场和强大的生命力。 应该看到，主题公园在中国遍地开花又昙花一现，抄袭和模仿盛行导致的主题同构化、规划 设计和软硬件的粗制滥造、休闲娱乐活动缺乏创意和创新等是它们共同的弊病。而这显然是 人为造成的，而不是主题公园本身的宿命，所以我们绝不能因噎废食。事实上，久盛不衰的 主题公园也有很多，世界上历史最悠久的维也纳 CityPark 里的摩天观光轮 Wener Riesenrad 至今依然屹立在公园里，述说着它的古老和 100多年来带给人们的新奇与震撼。世界上第一 个微缩景观主题公园、1952 年开放的荷兰“马都洛丹”（Madurodam）也已成功经营 52 年 之久。在国内，深圳锦绣中华已 15 年，苏州乐园也有 7 年了，这些景点每年的游客量和收 入都在稳步上升。因此，所谓的主题公园存在短短三五年的“生命周期”的说法是没有任何 科学依据的。 ② 代表性产品：迪斯尼乐园——美国的灯塔 1955 年 7 月 17 日建成开业的位于美国加利福尼亚西南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园 （Disney Land）是世界上最早的真正具有“主题”意义的主题公园，也是迄今最成功的主 题公园之一。尽管占地仅 160 英亩，尽管仓促的开业大典由于许多工程和准备工作都没有完 成而闹出了不少“非常糟糕的事”，尽管当时一些报刊的记者也曾对它挑剔指责，但这丝毫 不能妨碍迪斯尼乐园焕发出巨大的魅力。它开创了全世界主题公园建设的新时代，构建了现 代概念的旅游目的地形态，彻底改变了旅游者休闲娱乐的选择方向，深刻地影响了现代旅游 业的发展模式，对区域社会、经济、文化等领域产生了广泛的关联效应。其成功的经验大致 有以下几点值得借鉴： 第一，迪斯尼乐园是迪斯尼文化的产品化。从米老鼠、唐老鸭的短片卡通，到白雪公主、 小木偶、仙履奇遇及小飞侠彼得•潘等长篇电影，全部突破了年龄的界限，不仅深受儿童喜 爱，而且连大人也津津乐道，带给人们珍贵的梦想与真诚的爱。因此，迪斯尼先生受到了全 世界儿童的持续欢迎与永远爱戴。迪斯尼乐园是他永远不会完工的艺术杰作，同样是全世界 的人们对迪斯尼先生表达敬仰的认同方式。 第二，迪斯尼乐园是迪斯尼艺术的具体化。迪斯尼先生将他构思设计和拍摄制作动画电 影所运用的色彩、魔幻、刺激、娱乐、惊栗和游乐园的特性融合起来，把游乐园以一种戏剧 性、舞台化的方式表现出来，用主题情节暗示和贯穿园区内的游乐项目，形成了一个模拟的 乌托邦世界，使游客很容易找到欢乐和知识。 第三，迪斯尼乐园是迪斯尼理想的现实化。迪斯尼乐园是一座以灰姑娘城堡为中心的童 话世界，它超越了年龄的限制，将人们引导到那幻想与魔法的王国。它主要分为世界商场、 探险乐园、西部乐园、梦幻乐园和狂想乐园五个区。园内的舞台和广场上，随时都有变化丰 富的化妆表演和各种趣味性游行。从而成为以美和奇观为特征的博物馆，融集市、博览会、 游乐场、社区中心和活的事物为一体，把这个世界的成就、喜乐和希望充分展示，以戏