首发温榆河项目土地价值分析报告正式精要.docVIP

地块基础资料与现状概况 （一）项目概况 新奥枫庭居住区是为保证京承高速公路建设资金而进行的开发项目，居住用地100.14公顷，容积率0.4。 （二）项目区位： 新奥枫庭居住区位于规划五环路及六环路之间、昌平区小汤山镇土沟村范围，东接规划的京承高速公路，西侧为小汤山镇土沟村，南临温榆河，交通方便，环境良好，是北京首都公路发展有限责任公司提出的位置。该位置地处规划空港城、北七家镇、小汤山镇的大东流组团、高丽营镇中间，属于城镇之间的地区。 据市政规划和目前城市发展动态，整个北京市呈现向南发展的趋势，“新奥枫庭”总体区位属于较具发展潜力区域。 （三）项目性质与规模 初步规划： 新奥枫庭居住区规划范围东到京承高速公路红线及其服务区外缘，南到温榆河河堤路，西邻土沟村，北到现状路中线，总面积143．9公顷。 根据昌平区域规划及温榆河流域总体规划，规划范围中包括温榆河200米宽绿化带、京承高速公路100米宽绿化带及南北两条规划区级路，居住区总面积100.14公顷。 建筑控制高度：一期12米，二期、三期9米 建筑控制层数：4层 绿化环境规划要求：绿地率45％ 交通规划要求：停车泊位—居住区机动车按不小于一辆／l户配套，公建按不小于6辆／千平方配套。 （四）地块环境调研 地块形状与地貌 地形为不规则的四边形状。原有地貌平缓，落差约2米，为温榆河北岸一片农田。 自然条件 该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量570毫米，年平均蒸发量2000毫米。周边自然资源十分丰厚，区内拥有大面积原生植被、大量成树，可以选择性保留、移植。项目毗邻温榆河水系，营造“新奥枫庭”内、外环境极为有利。 根据北京市工程地质普查资料，该地区西部为工程地质综合评价二类区，适宜进行工程建设，东部为工程地质综合评价三类区，需对地基进行处理后，才可进行工程建设。该地区属地震烈度区划7度区。 环境质量 本地块在温榆河边，居住环境较好，空气质量较高，负离子含量较城区为高，环境PH值建议进行专业测量，不过项目周边有一条高速公路和几条市政道路，车辆行驶产生的噪音是最主要的污染源，采取弱化措施之后，可基本符合别墅物业的要求；空气污染主要来自于公路上行驶汽车所排放的尾气，其它污染物因素影响不大。 【创典建议】 为使本地块规划的别墅物业得到充分的环境优势支撑，建议聘请当地权威环境检测部门进行多指标环境测试，出具环境评估报告,该报告信息将向市场推广。 景观 项目南面是温榆河，水景是地块所拥有的得天独厚的景观优势，但由于河堤高差的影响，别墅无法直接看到江景。由于河堤和京承路的阻断，地块形成较为封闭的环境，因此人工造景是本项目主要居住实地景观。 【创典建议】 鉴于首发温榆河项目有临河无水景之势，项目推广中应将水景视野与倡导水岸生活并重渲染，依照市场经验及购房者潜在心理分析，项目环境定位中不要回避重笔推广温榆河水景概念。同时在规划中考虑将温榆河绿化带充分利用，建立住区与温榆河的紧密联系。 地块交通条件调查 项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划： 地块位于城市高速干道旁，与5环、6环的联系紧密，交通较为方便。 项目南面的滨河路是联系温榆河北岸的通道，可以将温榆河畔的居住区连接起来。 项目距北京火车站约60分钟车程；距首都机场约30分钟左右的车程； 周边市政配套设施调查 市政公用设施需解决小区内供水、供暖、供电、污水排放等问题，包括开闭站、水井水泵房、液化气混气站等。上述公用设施目前考虑小区自行解决。目前周边的生活配套设施缺乏，周围2公里范围内没有商场、超市，但离高速公路不远，便利的交通条件可有限弥补，未来小区新建设的服务设施应满足以上要求。 【创典建议】 高尚配套是高尚板块的市场注意力所在，鉴于目前周边市政设施规划不足，为提升地块价值，解决客户信心不足，增加对地段的认同感，在规划上要体现以高尚配套提升项目形象的原则，同时在推广中，作为项目卖点，全案规划及高尚配套设施详列十分必要。 （五）地块主要特点描述 通过对首发温榆河项目地块的考察，发现该地块具有以下特点： 地块位于高速公路旁，直入交通比较方便快捷，通过京承高速能迅速和市内各区域互通，但其便利性主要体现在北三、四、五环附近的区域，且由于地处郊区，公交系统不发达； 地块南面有温榆河，河畔有200米宽绿化带，风景怡人，具备良好的景观因素，可充分利用温榆河的景观优势来最大限度地实现本项目的价值； 该地块符合城市总体规划，属较为理想的别墅用地，周边环境比较好； 地块南边的温榆河是地上河，受高差影响，有临河无水景的缺点； 位于郊区，城市化程度低，目前配套设施还很不齐全； 位于政府规划的温榆河生态走廊内，未来发展空间非常大。 虽然目前北京市场有不少所谓的别墅供应，但真正高品质的、有特色的高档别墅几