房地产市场调研要点与方法.ppt

2. 明确调研的内容 城市宏观环境信息： GDP增长率、人均GDP、人均可支配年收入、产业增长结构、人口增长结构与消费水平、银行年末居民存款余额，土地出让情况，近期规划建设情况，地方政策法规等； 市场中观环境信息： 房地产市场供求信息（年施工量、竣工量、年销售量、市场土地存量、拟开工量），市场价格走势，开发经营成本，房地产行业状况，房地产市场状况等； 2. 明确调研的内容 市场微观环境信息： 典型项目，可比项目，产品结构，单个产品价格，单个楼盘年销售量，未来的竞争对手情况，项目的位置环境、地块情况（包括土地的经济法律等背景情况）、相关条件、目标消费群等。 3. 确定调研范围与对象 当地政府部门：统计局、国土局、规划局、建设局、房管局等； 区域：辐射区域、可比区域、竞争区域； 物业：同区物业、可比物业、典型物业、 竞争物业； 需求市场：目标消费群 在明确调研目的的前提下，根据不同的项目情况，确定调研范围与对象。 4. 调查准备工作 《历年宏观数据调查表》 《历年房地产市场供求情况统计表》 《城市建设用地近期规划统计表 》 《已取得土地项目开发情况统计表》 《政府近期已推出土地统计表》 《政府近期拟推出土地情况表》 《历年土地价格走势表》 《历年房屋价格走势表》 《住宅（商业、办公）项目调查表》 《售楼反馈信息调查问卷》 《住宅消费需求调查问卷》 《商业用房投资经营调查问卷》 市场调查 所需表格 5. 信息收集 政府信息 社会经济信息 城市规划 城市建设 城市宏观 环境信息 市场基本情况 市场供求信息 开发经营成本 市场价格 市场中观 环境信息 项目开发成本估算.doc 信息收集 典型项目 产品结构 单个产品价格 单个楼盘销售周期 未来的竞争对手 项目市场需求信息 项目基本信息 市场微观 环境信息 位置环境 地块情况 相关条件 6. 市场信息分析 根据调研目的，对于采集的信息进行筛选，找出关键性信息进行深入分析。重点从以下几个方面进行分析研究： 市场整体走势 市场机会与有效需求 成本与房价 市场竞争与项目条件 几个关键指标 ●人均GDP与人均年收入 ●产业增长结构 ●人口增长结构与消费水平 ●年底居民存款余额 ●商品房施工量与销售量的倍数比 ●商品房施工面积与商品房竣工面积之比 ●历年销售量 ●历年房价走势 6.1 市场经济信息指标分析 深圳历年各项相关指标的增长率变动比较图 案例分析 深圳市各项相关指标历年的增长率走势图 案例分析 人均GDP对房地产市场需求的影响 房地产消费市场逐渐出现饱和 消费转向以购置固定资产为主 开始有能力购置固定资产 主要解决温饱问题 房地产成为主要投资产品之一 房价相对均衡 价差距离逐渐拉大 房价将出现大起大落 分析对比参考 分析对比参考 分析对比参考 人均GDP对房地产市场需求的影响 按照市场经济国家的经验，当一个地区的人均年GDP达到4500美元时，就开始进入“城郊居住”阶段，对别墅的需求便快速增长。随着人均年GDP逐年提高，低密度住宅将会成为市场主流产品。 由于中国的分配关系存在较大的问题，近几年人均年GDP在逐年增长，但人均收入并未随之而升，而是富人越来越多，这一现象，导致高档住宅，尤其是别墅的需求越来越大。 人均年GDP逐年提高使别墅成为抢手货 在1995年以前，上海的人均年GDP在2000美元左右，上海的一栋别墅的总价仅在100万元左右。2002年，上海的人均年GDP为4909美元，2005年，上海的人均年GDP已达到7600美元，2008年，上海的人均年GDP已超过1万美元 。GDP的增长导致了上海楼价的狂涨，高档住宅首当其冲。 200万元/栋 低端别墅 300-400 万元/栋 中低端别墅 400-600 万元/栋 中端别墅 1000万元 以上/栋 高端别墅 2006年上海别墅行情 案例： 案例分析参考 城镇居民年人均收入与平均房价的对应 根据多年来约50个城市的调查统计分析，在不同经济发展阶段，中国城市城镇居民年人均收入与市场平均房价幅度的对应比较大致如下： 人均年收入 平均房价幅度 备注 5000-6000 1000~1500 右边的价格多为因特殊情况或炒楼增多而引起的偏高行情 7000-8000 1600~3000 9000-10000 2500~3500 目前重庆处于此阶段，主城区2007年人均年收入13715，平均房价为3363元/㎡，房价为收入的25% 10000-14000 2500~5500 15000-20000 5000~7000 20000-25000 6000~10000 25000-30000 7000~15000 平均房价大约为人均年收入的30%左右。从表中数据来看，目前（2008年）重庆的房价尚未达到