房地产高端项目精细化运营高层研讨会.ppt

从地王现象看市场 任总：买不起地你就只好到农村去  ——引自潘石屹微博 MSN理财讯：15日上午阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地以40.8亿元的价格被北京远豪置业有限公司夺得,地块楼面价达2.75万/平方米,参与竞拍的华远集团董事长在微博上表示该价格为高价。　　　　 以下为SOHO中国董事长潘石屹和华远集团董事长任志强在微博上的讨论:　　　　任志强:南宁的土地拍到八千六百五十万一亩.楼面地价己过万元.房价知多少?政府应报喜还是报忧?怪不得北京数地块要推迟拍卖!　　　　潘石屹:任总:你本月十五号去抢“地王”吗?别去了,你抢不过人家。　　　　刚在饭店大堂遇到华远孙总。我说,转告任总(任志强)15号别去抢地了,你们比不过别人疯狂,也比不过别人有钱,也比不过别人无经验。你们抢不过别人,无知者无畏。孙说,我们已经付了几亿元的保证金了。我说,你们这是花钱买丢人。　　　　任志强:两会并没有就高房价的解决给出明确的办法.只不过是总理说行就行可惜市场不按温总理说的办.地方政府与央企并不买总理的账.一点不给面子的甩了个大耳光.　　　　潘石屹:任总,别生气!　　　　任志强:华远拍地再次以失败告终.自二零零一年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败.我们无法承受这样的天价.只好承认自己的无能.于是转入二.三线城市希望不是评胆量而是评品牌取胜.　　　　潘石屹:在一次论坛上,任志强对一位要买房的青年人说:“你在北京买不起房,说明你劳动生产率低,应该到二三线城市去买。还买不起,就到农村去。”看到任总也朝这条路走了。 任总:不是你的无能,是央企太有钱了 ——引自潘石屹微博 任总:不是你的无能,是央企太有钱了。　　　　这是任志强有史以来第一次承认自己失败。在高价地面前低下了那永远坚强、高昂着的头。　　　　任志强:小潘嘲笑我不是在花钱买地而是花钱买耻辱.确实每次都损失了大量利息.给政府送了无数额外利润.但至少华远还在参与.而小潘己怕的连参与都不敢了.招拍挂己让小潘失去了参与的信心与勇气.　　　　任志强:聪明的北京市政府有效的将土地招标工作推到两会之后.勇敢的再创天价地的新记录.四环之外的望京高达二万九千多元的楼面地价明显的是在与温总理遏制房价过快上漲的精神在唱对台戏.成功的再一次推高城市整体的楼价水平.北京又为全国的楼价上漲做出了证明和榜样.　　　　潘石屹:更正任总的错误,正确是楼面价:楼面价27529元/平方米。不是二万九千多元的楼面地。任总是气糊涂了。　　　　任志强:缺少资金实力的开发商早就自觉的向大城市的高地价低头.朝二.三线城市转移了.而那些对高房价无限愤怒的八零后还在坚持要为大城市的房价作贡献.不肯象开发商一样选择适者生存的道路.难怪央企有底气与政策博弈.并高调的吹捧未来.　　　　潘石屹: 北京新的地王诞生了!房价马上会推高。这是过去几年的经验,2009年每次地王的出现,把房价推高一大节。又一个地王出现,又把房价推高一大节。但从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米,这样离奇的地王出现。我们看看房价在市场的反应吧。　　　　公司的同事对刚刚诞生的地王(大望京一号地)做了测算,结论是:销售单价单价45000元/平方米,才可以有10%的利润。　　　　此前,我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖,争不过人家(中国字头的公司),任总一意孤行,缴了几亿元的保证金去参加。据说,举牌举到平方米一万多元就再不敢举了。真是“花钱买丢人,不是花钱买地。” 当地王成为非典型，地产风险加大 面粉比面包贵 随着竞争的加剧，各大企业都通过业务模式的创新以形成差异化竞争 规模与快速周转带来的风险 星河湾的发展战略 星河湾不断递进的品质演绎 龙湖学习新鸿基的理由 新鸿基是香港乃至整个东南亚房地产企业的标杆，其成功经验吸引大批国内外房产企业学习； 龙湖选择新鸿基作为标杆可能主要是看中新鸿基的多元化业务组合； 学习其集中于高端市场的开发策略，开发高潜力的地标性投资物业； 学习新鸿基的风险控制能力。 高端客户有什么不一样？ 高端市场的“新八国联军” 案例：北京星河湾的家政秘书服务 设立家政秘书就是要让业主在入住之前就体验到无微不至的关怀，由认同感上升到 归宿感。 真正内涵——“居家秘书、生活顾问” 居家秘书：指业主涉及到家居的方方面面，服务人员就像秘书一样为业主全 方位的悉心照料，无