拓展能力体系的建设方案2010.ppt

4.3 拓展中的风险管理——项目风险评估表 分 类 序号 子 项 风险成因 影响 控制方式 周期延长 地价增加 国土、规划风险 1 红线冲突风险 　 　 　 　 2 规划功能修订风险 　 　 　 　 3 规划路网修订风险 　 　 　 　 4 规划指标变更风险 　 　 　 　 5 规划手续办理风险 　 　 　 　 6 国土手续办理风险 　 　 　 　 7 文物古籍保护风险 　 　 　 　 拆迁、补偿风险 8 拆迁周期延长风险 　 　 　 　 9 补偿成本追加风险 　 　 　 　 合作风险 10 合作方诚信风险 　 　 　 　 11 对等投入风险 　 　 　 　 12 权益转让风险 　 　 　 　 13 控制权风险 　 　 　 　 政策风险 14 土地闲置风险 　 　 　 　 15 国有资产转让风险 　 　 　 　 16 外资风险 　 　 　 　 17 行政手续办理风险 　 　 　 　 18 项目法人变更风险 　 　 　 　 其他风险 21 违规获取风险 　 　 　 　 22 或有负债风险 　 　 　 　 23 他项权利风险 　 　 　 　 24 税务风险 　 　 　 　 项目付款控制（高、中、低） 　 项目操作易度（高、中、低） 　 风险综合评级 　 每项风险有详细描述，根据评价结果分为A、B、C、D四个等级，原则上，风险越高，回报要求越高 4.4 拓展案例库 拓展能力体系的构成 关于拓展的理念 城市选择与评估 2.1 城市发展模式研究 2.2 城市评价 2.3城市地图 拓展的组织 拓展中关键知识整理 4.1 二手地拓展方式 4.2 勾地中交易门槛的设定 4.3 拓展中的风险管理 4.4 拓展案例库 拓展的流程与模板 5.1 拓展阶段的流程 5.2 报告模板 5.3各种协议、合同模板 建议 5.1 拓展阶段的流程 新项目意向信息表 《立项报告》 项目考察与评估 《可研报告》 项目决策会 董事会评审 董事会备案 结束 结束 结束 总部初审 总部立项评审 立项阶段 决策阶段 项目获取方案 《合作意向书》 签署 报批 总部审核 正式协议 签署 进一步谈判 立项报告经一线总经理和区域领导审批 总部考察项目及一线评估市场前景和对运营影响 可研报告经一线总经理和区域领导审批 总部评估与可研差异及风险，一线评估市场前景和对运营影响 各专业（财务、法律等）参与评价和决策 七对眼睛 5.2 立项报告模板 第一部分：土地属性分析 一．项目基本信息 二．区位状况（城市总体规划或相关分析图 、项目区位图） 三．宗地现状及周边配套（平面地形图、地形地貌图、地下状况图、交通状况示意图、生活设施分布图） 四．周边可比地价分析（周边土地资源及可比地块分布图） 五．土地属性结论（土地属性的优劣及品类划分的依据，如G2、T1、TOP……） 第二部分：市场竞争分析 一、城市未来两到三年的发展趋势判断 二、区域住宅市场分析 三、竞品分析 四、市场竞争结论 第三部分：项目财务指标估算（分年度《财务指标估算表》 ，仅评估销售额、利润等指标） 第四部分：土地获取方式及风险分析 一．土地权属状况与项目背景（招拍挂项目可直接填写下表，二手项目需要将土地方背景、项目背景、项目各项手续进展等作分项详细说明，并附上已获项目证件扫描件） 二. 土地获取方式 三．项目风险与防范（1. 风险分析 2. 潜在竞争对手分析 3．风险自查（风险自查表格）） 第五部分：公司运营影响及初步资金解决方案 一．公司运营现状描述 二、资金解决初步方案 第六部分：总结与建议 5.2 立项报告模板 1、土地使用权获取方式简述 2、土地获取程序：以流程图说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明 3、地价与支付节奏： 4、拆迁及交地： 地价 包含内容与价款组成： 总额： 万元；土地单价： 元/平方米；楼面单价： 元/平方米 支付节奏 支付进度 年 月 年 月 年 月 支付金额 付款条件 1．…… 2．…… 时 间 拆迁计划（面积） 交地计划（面积） 交地标准 土地获取程序流程图 5.2 可研报告模板-1 第一部分：项目概况（如无变化，此部分与立项报告内容相同） 第二部分：市场分析与机会选择（此部分需附数据分析图） 一．所在城市住宅市场整体宏观分析（如数据不支持，可把产品线属性按面积段、单价段或总价段等进行描述 ） 二． 区域住宅市场分析（如城市数据不支持，可按行政区数据描述） 三． 细分市场竞争格局趋势判断 四．市场分析结论 小结：新项目所面临的市场前景及机会选择（如市场容量能否支撑未来供应？所在区域哪类产品未来供求较平衡？市场的空白点是什么？） 第三部分：客户定位及产品解决方案 一．产品线的选择与比例 二．产品解决方案