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旅游地产投资战略与风险控制
旅游地产投资战略与风险控制
从住宅地产、商业地产到旅游地产:地产投资的战略选择
旅游地产作为房地产中的一种类型,其产生与发展是时代发展的呼唤、政策的支持、市
场的需要,也是房地产市场发展的内在驱动。
首先,文明的发展已经进入了信息时代、休闲时代。在农业时代住宅地产首先成为人们
生活的基本需要,工业时代商业地产继而成为生活的基本需要,而在信息时代、休闲时代,
旅游地产则将成为追求高品质生活的需要,旅游地产开发也将成为房地产开发商投资的战略
选择。
其次,随着住宅开发竞争的加剧、风险加大,商业地产开发地段决定论的影响,更多的
开放商转向投资旅游地产。此外,旅游产业定位“国民经济的战略性支柱产业”,发展旅游
地产,政策较为支持。
旅游地产:核心是旅游,本质是地产
本文研究的旅游地产,是指具有旅游吸引力的相关地产,其本质是地产,核心是旅游。
按旅游地产发展方式,旅游地产开发可分为两类,一类是依托“地产”发展“旅游”;另一
类依托“旅游”发展“地产”。
1、依托“地产”发展“旅游”的开发
依托“地产”发展“旅游”的投资,即先有“地产”后有“旅游”,其投资盈利方式有
两种,一种是通过盘活历史遗留的地产(包括古城、古街、古镇、古村等地产),依靠租赁
商铺,获取收入;此外,还可以在盘活地产的周边发展景观地产,获取额外收入,上海的新
天地是该类投资成功的典型代表。奇创旅游规划咨询机构为成都文旅集团服务的《平乐古镇
核心地块旅游商业深度策划》、《西来古镇片区首期启动区深度策划》、《安仁镇安仁老街
商业策划》等则是该类投资咨询成功的代表。
另一种是利用景观地产发展旅游,通过旅游代旺地产的人气,提高景观地产的商业价值。
该类比较成功的是苏州金鸡湖商业休闲地产的开发,奇创机构做《苏州工业园区环金鸡湖休
闲旅游与商业发展总体策划》之前,苏州金鸡湖商业人气还不算旺,通过旅游要素的植入,
景观地产的商业价值才得以体现。
2、依托“旅游”发展“地产”的开发
依托“旅游”发展“地产”,即先做”旅游”后发展”地产”,诸如主题公园(景区)
周边地产、风景区周边地产等。该类旅游地产的盈利模式是通过后期“地产”的升值,来弥
补前期旅游投资的亏损,也有的形象称之为“亏钱是为了赚钱”。该类地产开发成功的代表
除了熟知的华侨城、宋城外,还有奇创机构服务过的广东古兜温泉和广东银湖湾等。
旅游地产投资五大风险控制
旅游地产投资有策划定位风险、地段选择风险、资金投入风险、市场运营风险、环境保
护风险等五大风险,这其中,策划定位风险是各种风险之首,只有策划定位好、规划好发展
蓝图,才能从源头上控制风险。
1、策划定位风险控制
旅游地产属于非必需品消费,一般人离开旅游地产,生活不会受到太大的影响。基于旅
游地产消费弹性比较大的特性,如果没有针对消费者的独到策划,是很难吸引消费者兴趣的,
国内主题公园有 70%处于亏损状态就是典型的案例。由此可以看出,前期策划定位在旅游地
产投资风险控制的重要性。
有效控制策划定位的风险,对于特别大型的项目,规划之前至少要请三家专业咨询机构,
一是市场调研、二是地产策划、三是旅游咨询。对于一般的旅游地产投资,请具有旅游地产
专业人才服务的旅游咨询公司就足够了。
2、地段选择风险控制
旅游地产不同于商业地产的地段决定论,除了区位交通因素外,影响旅游地产地段选择
的因素还有景观环境、文化遗存等等。如九寨天堂与甲蕃古城的开发,经济区位、交通条件
并不十分优越,但因景观环境和文化遗存的吸引力,开发的依然较为成功。因此,旅游地产
开发,选择区位交通好、风景资源好、文化积淀厚且有吸引力的地段开发,能有效地降低地
段选择的风险。
3、资金投入风险
旅游地产投资是一项战略性投资,因投资回收期相对较长,需要较为雄厚的资金做后盾。
因此,在项目资金投入之前,要充分地对地产投入、旅游项目投入进行核算,以量力而行,
避免因资金投入不足而出现烂尾楼、主题公园运营不下去的困境。
4、市场运营风险控制
市场运营风险,相对来说,旅游企业要比房地产企业小、房地产企业要比非房地产和非
旅游企业小。对其风险的控制,首先,要认清旅游地产与一般地
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