汉中金泰·滨江花城2012年整合推广案.ppt

花城为什么这样红？;目 录 contents;Part.1 花城愿望;Ⅰ.4100元/㎡销售单价，甚至不满足 Ⅱ.2.74亿年度销额，步步需精心;Ⅰ. 塑造高端形象，为溢价提供有力支撑。 Ⅱ. 诠释产品差异化，获得海量客户认可，引人入胜。 Ⅲ. 金泰恒业品牌落地，为未来，创空间。 ;高昂的价格标签， 决定了要将滨江花城打造成汉中同等产品中最高端的项目。;;Part .2 花城岁月;就滨江新区这一小环境来说，目前的竞品价格仅为3900元/㎡左右，多为准现房/现房。而与恒大精装房比价格显然也不是个好主意。4000元在汉中人的心里是一个坎。 所以，金泰滨江花城逼近精装房、现房的价格，注定其形象的高度是汉中前所未有的。;时光如梭,转眼与金泰恒业无缝接触已有近4个月的时间，在这段 时间里我们感受到了金泰恒业作为品牌开发商的实力以及开发高品质 楼盘的信心，能与这样的实力开发商合作我们感到很荣幸。;8月23日-11月底;更多成果，不再赘述，更多未来，更多期许。;两个肯定;四个问题;如果市场好，我想有的缺点是可以忽略的， 可是外面的世界是否一如既往的美好呢？;Part .3 花城土壤;政策分析;2011年2月9日存贷款利率上调（第一次） 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 2011年2月25日“限购令”出台 在本市辖区内购买住房的居民家庭，需进行购房资格审查。 2011年3月12日住建部发表关于保障房政策2011年保障房投资达1.3万亿元。将建1001万套保障性住房，保障房数量首次超过市场类住房。 2011年4月6日存贷款利率上调（第二次） 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 2011年5月1日《商品房销售明码标价规定》 房产商进行房屋销售时，要在销售场所醒目位臵放臵西安市价格监督检查局监制的商品房销售明码标价牌，并公布商品房销售明码标价表，对40多项商品房信息进行公示 2011年7月7日存贷款利率上调（第三次）金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 ;2011年9月15日 首套房贷款利率提高 部分国有银行首套房贷首付比例提高四至五成。贷款利率不低于中国人民银行公布的贷款利率的1.1倍。 2011年11月20日商品房预售资金监管系统 商品房预售资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”;纵观2011年各地及中央出台的房地产调控政策，有些关键词走进我们的视线;12年的市场不得而知，回暖或持续冰河期的猜测并不能对项目带来实质性的帮助。 掌握市场变化的规律并施以及时、有效、独特的应对策略，才是上策。;2011年房地产调控对2012全国房地产行业可能产生的影响;让我们看看这些动摇的竞品——;;显然， 价格战已然打响。 市场厮杀激烈。;高品质的工地形象。 昭示性极强的5米工地围挡。 推广形象不亚于一二线城市的汉中。;样板间、园林、湖景 实景呈现的恒大城。 现房、样板间即将呈现的直接竞品普罗旺斯。 现场比拼正酣。;由此可见，受到政策影响，汉中市场的众多房地产开发商都开始了自己的应对策略，虽看似不同，却无出以下几点——;反之审视我们自己，面对片区内3900元/㎡的均价，我们4100元/㎡的销售均价堪比同片区的现房均价，这又回到了最初的问题，我们要打造汉中最高端的项目，那么，4100元/㎡高昂价格的支撑点在哪？;举个例子 万科凭什么会比其他品牌房产平均多卖1000元+？;价格、品牌、产品，永远相辅相成。;既然，我们要比市场高出500元+ 既然，我们要卖期房产品，普罗旺斯现房的价格 既然，我们要卖毛坯，恒大城精装房的价格 我们就要为滨江花城找到500元的理由。;公司的支持（品牌力彰显）;推广任务（高端吸引力）;除了恒大、万邦， 对于推广而言， 最大的敌人和朋友， 就是我们亲爱的客户。 “客户”， 永远是所有传播之道的核心要素。;新兴度假城市的汉中，历史文化与景观资源集于一身。世界同纬度最适宜居住的城市。3线城市，房价是西安的1/2。价格弹性空间小，客户敏感且理性。;VIP客户登记区域分析;;某种程度上，万邦·普罗旺斯的客群来源，就是本案的客群样本。恒大城的客户，也可能成为售楼中心的常客。 尽管本案对于金泰恒业来说， 是因第一次，而肩负着更多品牌及片区运营的东西， 但挖掘区域内客群的需求， 无疑是最开始也是最有效的。;地缘性客群;他们有一定购买力，但是不乏理性。 首置与首改的人，将占据很大一部分。 所以他们会去反复的比较，不仅比产品、比位置、比价格，甚至售楼人员亲切程度都会让他们在茶余饭后谈论。 他们在意的是物有所值，如果物超所值会更开心。 他们贪图优惠，哪怕一个小小的礼品（比如红动汉中发放的气球），也会让他们很满足。 所以你不要责怪他们“老土” ，也不能说他们很市侩。;地缘外客群