武汉金地京汉大道项目传播策略方案.ppt

武汉金地京汉大道项目传播策略方案;武汉圈内人都知道！ 07年房地产高峰期，金地在汉口中心拿了块天价地;金融危机、新政“国十一条”。。。。 沉淀了三年的地王，即将浮出江湖， 却面临着完全不一样的局。;三年的筹备，蓄势待发， 金地说要在地王上建48层的超高层豪宅！ 近2万单价的营销目标,放在如今的江湖中, 是否还能轻易成功?;如果不是金融危机和新政， 我们不用担心近二万单价愁不愁卖！ 如果不是近二万的单价， 我们也不用担心是否能卖掉这五百多套房子！ 如果不是地王及这五百多套房子， 我们也不用思考它对金地品牌而言还能再创造什么？;所以，我们的营销目标： 1、卖得掉 2、卖得好 3、卖出名;实现这个目标的三大条件 天时——市场的预估与入市时机的选择 地利——地块的判断与项目价值的定性 人和——产品的定位与营销手段的系统; 天 时;我们赶上了一个坏时代 二套房、三套房、限购令（武汉可能马上也会有），能出的政策都出了。 对策一：等——提案就此结束。 对策二：迎难而上，择机而动。;时机选择——对政策 今年到明年上半年都是政策调控重压期，明年下半年又会是一个集中放量期，从针对政策的角度明年年中或下半年初会是一个相对好的入市时机。政策调控下对价格的制定很难把握，譬如幸福里。;时机选择——对市场 当市场对城市核心超高层超前配置的产品时定价及销售都会有难度，譬如：红树西岸；但等到市场这类产品都蜂拥而至时我们又失去了先机陷入一片竞争。所以，针对对手针对市场，领先半步。明年下半年初会是相对合适的时机。;地 利;初看，天赋优越;位置——汉口心脏 长江北岸，集行政、文化、金融、商业、贸易等传统的武汉城市心脏。堪称武汉政治经济文化的起源地！;交通——蜘蛛网中心 过江隧道离项目地仅五百米，京汉大道与解放大道前后逢缘，轻轨一号线就在家门口，连接台北路和香港路。汉口、武昌随意穿行。;配套——一应俱全 商业繁盛：紧临江汉、武广商圈。大型超市、高档百货近在咫尺。 教育资源丰盛：周边汇聚近十家知名中小学校 医疗发达：亚洲心脏病医院、协和医院、市中心医院、市儿童医院 娱乐商务集中：武汉剧院、中南剧院、咖啡厅、酒店……;文脉——历史的沉淀 中国最长的江滩公园、几百年历史的租界及京汉火车站、传统民间艺术的吉庆街等等，历史的沉淀不止在此沉淀，更在此流传。;细看，压力重重; 无疑我们是城市最核心地块，无疑区位价值被武汉人所认可。 但是地块占地小，主要依附城市生活配套功能，空间有限，生活氛围不易形成。;交通优势不言而喻，却也因为交通方便所带来的嗓音与尾气，不得不说对居住者的舒适度带来影响。更何况轻轨二号高架桥就在家门口。;长江离我们两千米、解放公园离我们三公里。无山无水无公园是地块现状。 景观资源离我们太远，被老旧的住宅楼和轻轨高架包围的地块，对于豪宅而言，周边的环境品相差。;不得不说的超高层豪宅分类里，无疑我们只是单纯的城市核心类豪宅。;城市核心资源类豪宅案例;单纯城市核心类豪宅案例;城市非核心资源类案例;城市纯度假类案例;单纯城市核心类;仅靠城市核心的区位价值在如今的市场中卖到近二万？ 近二万的单价在江北是个什么概念？贵吗？;看清“市场”：寻找我们的差异化。;武汉新天地御江苑（城市核心资源类豪宅） 核心价值：城市核心、一线江景、自建成熟商业 从一期一万元单价的突破至今二期的二万九精装单价，御江苑一直是武汉豪宅价格的标杆。在产品、精装设计并无创新。;融科天城（单纯城市核心非豪宅类） 核心价值：城市核心、大盘、自建商业 仅相隔三百米，毛坯近一万三的单价，因大盘优势，已是区位中价格卖得较高的项目。;大智嘉园（单纯城市核心公寓类） 核心价值：城市核心、精装、投资小户 虽目前在售的产品不形成竞争局面，但离我们仅一街之隔，精装单价仅一万三。;宝利来中央荣御（单纯城市核心类） 核心价值：城市核心、LOFT产品创新 因客厅挑高六米的LOFT复式产品创新设计，简装单价突破一万六！倍受富二代客户的追捧。;武汉不乏城市中心豪宅，也不乏城市中心资源豪宅，就城市核心拥有江景资源的江北区而言，能卖到近二万单价的项目仍然屈指可数。 单纯仅靠城市核心价值，给不了我们卖得贵的理由！既无资源又不是大盘的我们—— 突破口在哪里？;人 和;天时不可控，地段已注定，并且我们地段的价值对武汉人而言是个几乎人尽皆知的事实，认可的非常认可，不认可的难以改变，对于单纯城市核心类豪宅为有一条出路： 我！;我是不一样的血统出身，我是不一样的生活方式， 我是在地段价值的基础上创造超越地段价值的价值。 譬如：幸福里。;说“血统”——金地集团;1993年金地集团进驻房地产行业以来，17个年头，本着“科学筑家”的使命，迅速在全中国14座城市形成战略格局，连续多年获得“中国发展最快的品牌房地产企业”、“中国房地产品牌战略创新10强”