世联青岛莱钢胶南600男露项目规划方案的市场论证.ppt

莱钢胶南600亩项目规划方案的市场论证与调整建议 ;;通过大规模社区规划评价体系的确立，我们发现，要对已有的方案进行评价，还是要回归到项目的源头-市场和消费者的重新审视上;开发目标解析;项目界定-项目的自身气质决定了我们重新审视市场和寻求相关案例的类比条件;本案约束条件变化解析;;开发目标解析;新政区开发进程房地产开发模型;与2004年相比,胶南已经进入大青岛挺进西海岸发展战略第三发展阶段中期,区域认知度大幅提高，影响房地产发展各项因素发生变化;板块竞争格局进一步清晰化,胶南沿海房地产板块主要面临三个层次的竞争:胶南与黄岛、胶南与即墨及一二线海景房地产之争;胶南VS即墨：产品质量和升值空间是胶南取胜的重要手段;胶南VS黄岛：价格上的比较优势及良好的升值前景，是胶南在房地产市场之争中胜出的重要条件;胶南、黄岛沿海板块房地产市场呈一体化发展趋势，两板块产品质量存在较大差异;胶南房价从２００５年的增长率明显减缓，表明市场受国家宏观调空影响明显，投资需求受到抑制;与黄岛沿海带相比，胶南沿海带房产存在价格洼地效应; 滨海板块市场主要结论及胶南板块主要竞争优势;房地产营销推广：总的来看，胶南、黄岛、即墨三地在产品推广上的力度不大，手法也无太多特色，未充分发挥营销推广在产品销售中的重要作用。;目前区域市场分析总结;开发目标解析;通过对滨海区域典型楼盘的扫描，得出本项目客户群体覆盖开发区和胶南