思源经纪北京昌平新城新顺城定位方向探讨.ppt

新城顺城立水桥项目 定位方向探讨;; 地块位置——立水桥西北，奥北核心地段;地块周边交通——轨道交通便捷;经过多年的建设，项目自身所处区域将为居住聚集区。 近年来，随着多个商品房的成功开发销售，此区域已由原来的低端居住区转变为高品质居住区。;E：龙德广场 F：万意服装批发城 亚奥海龙电子城 G：祥和宏兴建材 H：零散小摊位;地块区域环境——自然、人文环境优越;中、小学：中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中（市级示范学校）、和平街一中分 校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等 幼儿园：东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、 东方幼儿园、春天幼儿园等 医院：航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、 北京市北郊肿瘤医院 邮局：黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局 银行：中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等;;本项目基本经济技术指标;;项目SWOT 分析;项目开发难点探讨;项目双限商品房与商品房共同开发销售， 如何解决双限商品房对商品房的影响？;项目总体量不大， 规模性较差，市场影响力不足 如何市场影响力不足的难题？;商业规划比例较大， 如何解决商业面积过大的难题？;开发商对商业销售价格预期高， 如何解决商业销售实现价值最大化？;;;住宅市场研究;住宅研究项目 产品特征;住宅研究项目——销售价格;住宅研究项目——销售速度;住宅研究项目——客群特征;区域住宅市场整体特征;;公寓市场研究;华发颐园（在售）;户型情况： 全部为东西向60-70㎡一居，四梯18户 开盘时间：2007年11月 销售情况：开盘至今销售56套 销售报价：均价17000元/㎡ 成交均价：16578元/㎡ 销售折扣：9-9.9折不等 客群特征： 部分山西、内蒙投资客购买； 本地购买者中，25-30岁之间年轻客群为购买主力； 工作地点多在地铁沿线或地铁沿线附近； 自住客户多为过渡居住。;东方郁金香大厦（在售）;东方郁金香大厦（在售）;???辉·奥都（已售磬）;旭辉·奥都（已售磬）;东亚·奥北中心（已售磬）;户型情况：全部为30-90㎡小户型 开盘时间：2006年8月6日 销售情况：开盘半年基本售罄19万㎡ 成交均价：6631元/㎡ 目前二手房价格：13000元/㎡ 客群特征： 25-30岁之间年轻客群为购买主力； 自住、投资客户比例相仿； 工作地点多为地铁沿线或地铁沿线附近； 自住客户多为过渡居住。;龙德紫金（未开盘）;项目名称;公寓市场销售情况——销售价格在10000-13000元/㎡之间的项目，月销售速度较快；销售价格17000元/㎡，销售抗性非常明显。;公寓市场研究结论;未来存量—— 住宅供应量远远大于公寓供应量 未来两年仍将有37万平米的住宅存量，与本项目形成竞争 未来两年将有11.2万平米的公寓存量在市场销售;市场未来供应量;居住市场研究结论;;规划中商业;商业市场研究;商业市场研究;区域商业个案——龙德广场 ;商业经营面积3.8万平米； 地下一层、地上五层； 业态组合：超市、服装、餐饮、小商品等 品牌商家：华联超市、万意百货、奥特莱斯名品折扣； 租金：2—7元/平米/天； 售价：只租不售； 经营状况：良好。;区域商业个案——天通苑5区商业;区域商业个案——东亚奥北中心;区域商业个案——天通苑西一区商业;商业经营面积1万平米； 一至三层； 业态组合：美容美发、地产中介、尾货商场、医院、药店、宾馆、超市、SPA、电脑培训、复印打印等； 租金：2.8元/平方米/天； 空置率：基本无。;商业经营面积2万平米； 三层； 业态组合：餐饮、网吧、动漫设计、药店、早教、健身、苏宁、婴幼商品、医院、地产中介、宾馆、律师事务所、美容美发、物美超市； 品牌商户：苏宁、物美； 租金：1.3元/平方米/天； 售价：只租不售； 空置率：50%。;区域商业个案——天通苑东三区商业;区域商业市场现状总结;天通苑集中商业区;商业市场研究;;地块所属区域——天通苑板块是北京十大边缘居住组团，立水桥板块为北京著名的居住板块，主要定位均为居住、生活、购物功能。 从政府规划来看：并无办公功能。;天通苑经过十几年的发展，从早期的仅仅满足居住需求到现在商业配套的逐步完善，写字楼办公市场始终没有得到良好的发展。 目前区域内也仅有：北方明珠、领地OFFICE、明天第一城、旭辉奥都这四个带有办公功能的项目。均为商住楼，非纯写字楼。 ;写字楼市场分析——市场价格;写字楼市场分析——市场供应及消化速度;政府规划决定