调控政策对沈阳、大连新、盘锦、包头市场影响评估及相关战略投资发展建议.ppt

;报告结构;背景 分析;发布时间;1978;;结果是： 一、2010年之后，中国经济全面复苏 二、房地产业在复苏之后，出现过热局面。美国房地产泡沫破灭时，其房地产市值 是GDP 的 倍，而中国目前已经 达到了 倍。 ;但是，中国的外汇结汇政策严重扭曲了中央银行的发币机制，导致人民币的发行已经丧失了独立性，出现被动依赖美联储的货币政策的局面;因此，房地产市场调控有两个明确的导向 一、调控房价，抑制投机、挤压泡沫，迫使投机性市场 失去生存空间。 二、增加保障住房供应，使消费性市场趋于均衡。;调控是对冲国际货币市场风险的战略选择 调控有利于房地产市场长期有序发展 调控决心毋庸置疑， 调控将长时间进行下去;我们判断;改变一：房地产市场结构将发生重大改变，传统房地产空间将受导挤压 ;;改变三：投机性需求将长期被打压，刚性需求会获得更大支持;转变四：一线城市和部分二线典型城市的市场环境受影响较大，而大部分二三线城市的市场环境受影响较小 ;（一）沈阳房地产市场的特征梳理;我们对市场的判断;沈阳是东北最重要的中心城市，发展动力强劲;沈阳是沈阳经济区的核心，人口基数大，经济腹地广阔;城区处于快速扩展阶段，大浑南成为重中之重;沈阳房地产市场的特点1： 房地产业对沈阳城市经济的贡献度非常可观;沈阳房地产市场的特点2： 市场规模较大，价格合理，泡沫成分较小;沈阳房地产市场的特点3： 以本地需求为主，并能够辐射到周边城市客群;沈阳房地产市场的特点4： 大量品牌开发商云集，市场竞争激烈;沈阳房地产市场的特点5： 二环外是沈阳市场的重要区域，大浑南区域发展条件最为优越;（一）沈阳房地产市场的特征梳理;沈阳调控政策与国家政策对比一览表;我们认为： 一、政策调控对成交量和成交价格影响程度有限;我们认为： 二、大浑南市场对市中心市场将产生一定替代作用;（一）沈阳房地产市场的特征梳理;公司目前在沈阳的项目特点： 已形成多项目“逐鹿”大浑南的局面，战略格局已清晰浮现;建议1：对沈阳品牌宣传要给予战略性的支持;建议2：产品打造要树立市场标杆;建议3：三个项目定位应区别对待，统筹开发，相互促进;大连 评估;大连市是辽宁沿海经济带的核心城市;大连市正处在“全域城市化”的进程中;大连城市发展重心将向北偏移;我们项目所在旅顺口全面开放，城市和产业发展存在相应发展机遇;轻轨即将完工，旅顺与城市连接度将大幅改善;城市;特点2：大连房价高企， 但中心区和外三区（包括旅顺）相比存在较大价差;特点3：外三区（包括旅顺）是重要市场部分， 整体成交量与中心区基本相当;特点4：大连市场成熟度有限，后进入企业存在较大市场发展空间;2010年大连各区供求关系图;2010年大连各区供求关系图;特点7：旅顺口区的价格呈上升趋势，但涨幅相对较小;特点8：旅顺土地成交急速放大，市场热度正在大幅提升;小结;大连 评估;观点1：大连调控政策出台较少，限购力度较低;观点2：大连市场受到一定政策影响，但影响程度有限;观点3：2010年旅顺市场受到调策影响程度同样有限;观点4：中心城区限购将挤压部分投资需求向包括旅顺在内的外三区转移;大连 评估;;塔河湾项目：依托用地优良的资源条件进行高品质打造，进一步拉升华发在大连高端品牌形象。由于区域条件相对成熟，近期有条件承接市区扩散客户，建议尽快启动，与华发新城项目共同形成更大的市场规模和影响力。;建议2：在主城区拓展新项目，完善公司在大连的战略布局，但应控制项目投资规模;建议3：调整华发新城开发和营销策略，加快资金回笼;盘锦 评估;我们的观点;盘锦市是辽宁沿海经济带的组成城市之一;盘锦市因油而兴，经济基础雄厚，人民富足;城市规模中等，人口数量有限;盘锦市未来城市规模将大幅提升;旅游资源丰富，旅游吸引力强;特点1：房产投资占GDP比重小，增长的潜在空间大;特点2：市场成交量小，未来提升空间较大;特点3： 客户社保福利好，支付能力强，以改善性需求为主;特点4：大量外地开发商涌入，未来市场同质化竞争趋于激烈;盘锦 评估;判断1：市场无限购令，政策影响较弱;判断2：旅游市场和商用物业不受政策影响;盘锦 评估;我们在盘锦的项目特点：“巨无霸”的城市边缘项目;建议1：通过温泉等功能，拉动房地产开发;建议2：通过高端市场切入，带动项目整体发展;建议3：重视风险控制，将项目开发与土地运营相结合;建议4：在盘锦探索进军旅游地产和三四线城市的模式;包头 评估;内蒙经济近年飞速发展，人均GDP据全国前列;在国际经济新环境下，呼包鄂战略地位有望提升;背景：包头是呼包鄂经济圈中的重要一极;背景：包头正处在快速扩张期,城市容量将显著增长;特点1：市场起步较晚，近年市场容量扩张速度飞快;特点2：市场价格理性，泡沫成分少，市场发展空间较大;特点3：本地开发商为主导，外来开发商正在