西安香江湾二次投标报新告美城机构.pptVIP

Part1：本项目当前面临怎样的问题与劣势？; 核心区：主要是看重便利的居住环境，和传统不出城的观念，但城内整体供应受限，目前主要以投资型小户型产品为主。 西高新：高新技术产业区，西安房地产市场发展较早、较为成熟；目前仍为众多置业者首选。高新、城南为主，有一定经济能力，部分客户具有投资倾向。 曲江区：高档人文居住区，当前西安公认的富人区，区域价值得到高端客户认可。 经开区：借助行政中心北移，区域发展日益成熟，区域客为主，公务员置业比例逐渐增大，同时整体房价较低，吸引大量全市范围内的首置客户。 浐灞：崛起中的生态区，其价值尚未得到普遍认可，目前以区域改善型客户为主，投资客占据相当比例。 ;城东、城北供应量较大且新兴区域受政策影响大，成熟老区成交稳定;;*;本项目首期地块受陇海线铁路影响最大，直接影响客户购买信心;本项目同时面临宏观政策、区域现状不成熟、紧邻陇海线三大问题;Part2：在核心问题的直接影响下，本项目应当采取何种开发战略？;;首期战略模式;Part3：基于首期战略，如何对首期高层进行定位;区域置业客户分析;2009年出现的趋势 随着周边配套的日益成熟，浐灞生态价值逐渐得到市场认可； 东郊和北郊郊的客户比例增加，多以改善自住为主； 代表投资型的南郊客户比例减少，主要受价格快速提升影响； 周边城镇及外地置业客户比例有所上升，主要关注灞河边产品。;区域置业客户分析;区域置业客户分析 ;区域置业客户分析;区域置业客户分析;主力客群素描——投资、首改为主；看重项目性价比、升值潜力及区域生态环境的三大类客户;客户素描——资源驱动型客户;客户素描——产品驱动型客户;客户素描——区域驱动型客户;08年--09年浐灞与全市其他区域成交价格对比;月度分面积成交量走势图;本项目应当把握区域成交主流，建议两房主做80-90㎡面积段，三房以110—120㎡、140--150㎡两个面积段为主;;Part4：基于高层定位，户型竞争力如何打造？;区域高层存量众多，未来高层将继续成为区域的主流供应产品;中新浐灞半岛—国际会议中心区的生态河景低密大盘;御锦城—大型完善配套支撑的自然纯水花园品质社区;普华浅水湾—交通干道旁，踞一线灞河景观资源的景观大盘;　;总结而言，建议本项目的户型基本质素的发展方向为;按照市场导向下的户型质素标准，现阶段的户型设计并不具备足够的竞争力;;;;;;;;