长沙美洲故事东区营销新思路.pptVIP

美 洲 故 事;前 言;Part 1 营销方向分析;01;类比香港、日本97年金融危机，预计中国到2010年经济形势有所恢复，楼市影响将以经济影响为主导;经济形式导致的对通胀预期引起投资偏好变化：大部分投资者选择“多元化投资以分散投资风险 ”，而房产投资尤其是保值功能最大的高端物业投资成为投资者考虑渠道之一;宏观市场;宏观市场;宏观市场;中观市场;中观市场;中观市场;板块之争：多年发展后，别墅项目遍布长沙，由市中心分散发展形成6大竞争板块，南城板块依规模及规划优势占竞争领先地位;★;长沙独栋总体消化量：2009年1-11月长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）销售约399套;长沙独栋面积区间及月消化速度：长沙在售独栋（美洲故事双拼+独栋）集中在350-500平米，大独栋消化速度较慢;项目名称;长沙独栋整体供应量：2010年长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）多达1020套，供应量大，独栋产品竞争激烈，双拼产品干扰独栋市场;南城板块独栋、双拼2010年供应量：独栋约332套，双拼约116套，板块内独栋产品竞争激烈且双拼产品以较低总价及较低单价干扰独栋产品;独栋别墅市场2010年走势预估：受供应量远大于需求量、双拼干扰及市场大势因素影响，预估独栋市场对外报价仍然保持不变，但折扣可能进一步回收，实收价格稍有上涨;区域发展情景：南城及暮云板块——长株潭融城规划核心地段，该区域具有广阔发展前景，目前别墅楼盘多;区域发展优势：城南及暮云板块发展低密度产品的优势已经逐步凸显：区域、交通、环境的三重叠加，客户认可度高;竞争变化：09年本项目竞争对手主要为青竹园、阆峰云墅、好望谷及麓山别墅，2010年竞争面将扩大，郡原美村独栋产品入市加剧竞争，格兰小镇及龙湾国际双拼产品将进一步干扰独栋市场;;项目开发商;项目开发商;项目开发商;开发商：湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司 楼盘地址：长沙市开福区青竹湖镇 总建面：130万多平方米 物业形态：独栋纯别墅 容积率：0.25 绿化率：60% 主力户型: 360-1000平米 分期情况：3期 主打概念：自然之中，完美之居 主要卖点：青竹湖高尔夫球场、别墅采用轻钢结构;6、好望谷 纯独栋别墅社区，产品稀缺性高，但是缺乏强势的自然资源且位置一般，无区域优势且推广调性偏低;竞争项目主打资源、生态环境、产品、概念等，区位、开发商品牌、区域价值等空缺;目标实现的阻碍：;2010年项目与核心竞争产品走差异化路线，提升产品认知，扩大客源;客户分析;重点锁定顶级购买者及投资偏好者，并对部分别墅梦想者进行挖掘;客户分析;客户分析;补充说明：本项目客群分析因没有相关确凿数据，所以本节略以后再做详细分析。;03;成功案例选取原则： 成功定义区域价值，建立新的比价体系，实现价值突破 项目成为区域领先者，“量价”双赢 成功塑造/提升项目（开发商）品牌 ;规划中央公园;项目成功模型研究;营销方向1：区域的重新定义，实现区域价值提升—湾区物业;营销关键2： 改变比价体系——国际顶级湾区物业;项目营销动作;案例营销总结：;位置：贵阳市南明区四方河路，距贵阳市中心约6公里; 规模：总建面约130万平米，其中森林占地50万平米； 容积率：2； 建筑形式：联排、独栋、小高层； 户型：高层93~228m2，主力140~160m2，独栋800m2，联排333m2 建筑风格：地中海欧陆风情 开发商：贵阳市宏立城集团有限公司；;项目成功模型研究;营销方向1：;营销方向2：;德国莫扎特交响乐团在山水黔城奏响贵阳新年音乐会;深度挖掘区域资源价值，站在巨人的肩膀上，形成区域价值的绝对高度。;案例三;案例借鉴;案例推导结论;打响品牌;快速出货;规避竞争;Part 2 策略及执行;项目价值极致展示，强势宣传提升产品认识，精准制导抢占市场，少量多推;品质重塑——借助千万级别墅样板间面世，强力建立顶级豪宅物业形象，产品价值极致展示;差异化竞争：作为长沙稀缺地段独栋产品，对其低密度的 舒适居住价值及产品特性强力宣传，树立客户对不同 物业类型的直观认知，从而改变比价体系;持续热销——精准定位，高调入市;展示配合：;4月;客户策略; 　推广策略;渠道策略;高调亮相，全方位吸引区内、长沙乃至全国过往的客户;点对点的DM直邮;银行、车行及商会联谊;外展场;媒体组合策略;广度传播;深度传播;精度传播;时间;Thanks！