长沙藏瓏湖上国际花园新营销策略总纲.pptVIP

藏瓏湖上国际花园 2012年营销策略总纲;导 图; PART 2 基于目标下的市场及竞争;目标一：2012年12月前完成6.5亿签约金额 目标二：进一步顸实藏珑高端品牌; PART 2 基于目标下的市场及竞争;市场情况;2011年底供应量持续增长、销售量逐月下滑;10月之后部分楼盘及精装品牌楼盘价格变化表;在政策的严密调控下，房地产市场陷入浓厚的观望氛围，客户更为理性，销售率普遍下滑，降价风潮将成为未来市场的主旋律。;花园洋房;由外地开发商开发的知名项目：;项目名称;;市场竞争小结;项目自身审视;3-3;项目;产品分析;2-12、13、14栋的房源户型相同，1号房为138㎡，2号房为127㎡，3、4号房为101㎡的户型。 销售情况 138㎡＞127㎡＞101㎡ 剩余最多的是101㎡的3、4号房，该类户型，总价在80万左右，客户的月供约4800元/㎡，对于刚需客户来说，购买压力太大，对于改善型客户来说，面积太小，定位比较尴尬。 2-14 前期销控，未对外销售;A单元： 1#：174㎡ 2#：143㎡ 3#：164㎡;典型项目;6月;产品分析：本案户型相对竞争项目，赠送面积较多，面积较大，注重居住舒适度，实用率较高，但总价相对偏高。;主要竞争项目均价对比：区域竞争项目毛坯价格较低，其中毛坯以海洋半岛5000元/㎡为最低，精装以万科城6500元/㎡为最低，项目保持区域价格标杆面临较大市场压力。;普宅竞争小结：;北向;典型项目;公寓推售情况：2012年区域主要竞争对手公寓推货时间较为集中，且目前均已部分推向市场，竞争较为激烈。;;区域主要公寓竞争对手均为精装公寓，其中珠江花城以6800元/㎡价格为最低，与项目价格最为接近的为北辰47-70㎡精装公寓。项目精装公寓价格保持区域标杆，面临较大市场压力。;公寓竞争小结：;3-3和3-4栋户型相同，为314㎡的大平层和785㎡的顶层复式;典型项目·;;产品分析：本案户型相对竞争项目，尺度开阔，面积较大，注重居住舒适度，但总价相对偏高。;大平层：280;大平层竞争小结：;总结：; PART 2 基于目标下的市场及竞争;量：2012属于市场放量、下行市场 质：仅凭项目产品力无法形成绝对竞争力;策略推导; PART 2 基于目标下的市场及竞争;策略推导;凭借三大竞争价值，抗衡竞争对手。;策略推导;2012年核心策略; PART 2 基于目标下的市场及竞争;执行策略一;目前老带新存在问题;老带新存在问题——解决“信心不足问题”;老带新存在问题——解决“信任不足问题”;以前的操作模式 老客户带来新客户后，在业务员处登记，成交后给予优惠。;业主权益卡;请君入瓮——一把开启家门的钥匙;;月湖套票：限定分项面值与总金额，促使客户协友重复来访。;无论人们喜欢与否，很容易拿起第一颗瓜子； 一旦吃上第一颗，就会吃起第二颗、第三颗….. 停不下来，在吃瓜子的过程中，人们可能会做一些别的事情，比如，去洗手间等等，但是，回到座位上以后，都会继续吃瓜子，不需要他人提醒、督促。大多数情况下，人们会一直吃下去，直到吃光为止；;狼性团队、榜样力量：代理公司每月进行pk，胜利者获得最高佣金;改变销售组织模式——由被动销售转化为主动销售 外出定点拓客，专人、专项;周头炮奖 周销冠奖 月头炮奖 月销冠奖 销售指引奖;一线团队佣金与公司佣金剥离，由开发商统一发放，凭此可 直接控制销售团队 可售房源给予100%的佣金，销控房源给予80%，借此控制销售节奏;藏珑大家;交叉路段提升导视效果;执行策略六;执行策略六;执行策略六;2012年6.5亿签约任务分解;结尾：