青岛项目初步研究新.ppt

房地产市场-办公 * 2011办公市场市场存量逐渐加大，成交量与2010年持平。 2011年办公供应53万㎡，成交22万㎡，成交均价11930元/㎡。 2011年办公市场供过于求，成交方面呈现量稳价升态势 　 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 2009年 9.05 23.51 —— 2010年 40.18 21.99 9525 2011年 53.34 22.15 11930 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 房地产市场-办公 　 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 2012年1月 —— 1 14314 2012年2月 —— 2.13 10898 2012年3月 —— 1.68 11551 2012年4月 4.12 0.94 16152 2012年5月 9.73 3.33 7911 2012年6月 4.09 3.09 15558 2012年办公月度成交量持续波动，5-6月成交量略有回升。 2012年办公市场成交价格呈现持续波动态势。 2012年1-4月成交量较低，5-6月略有回升，价格持续波动 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 其他城市宏观数据 济南市房地产宏观数据对比 　 青岛 济南 住宅供应面积 (万㎡） 1173.9　 346.43　 住宅成交面积 (万㎡） 692.71 252.25　 住宅成交价格 (元/㎡） 7514 8538　 商业供应面积 (万㎡） 136.26 40.04 商业成交面积 (万㎡） 78.21 23.45 商业成交价格 (元/㎡） 13812 21940　 办公供应面积 (万㎡） 53.34 28.87　 办公成交面积 (万㎡） 22.15 26.69　 办公成交价格 (元/㎡） 11930 12021　 对比省会城市，青岛市的供求量上明显高于济南市，但在价格方面，青岛市低于济南市。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 客群 2011年，住宅中二居及三居产品是成交主力，其中二居产品在所有月份均为销量最大户型。 表明：成交客户仍以刚需、刚改客群为主。 限购政策影响导致投资型客户被挤出， 因此70-90㎡户型是青岛的成交主力产品。 投资、投机客被大量挤出。 商品住宅成交结构分析——户型 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 商品住宅成交结构分析——价格 单价5000元以下的产品占据了市场的成交主力，这主要是因为今年胶州市、胶南市、即墨市等五市项目大量上市成交备案。 客群郊区化，城镇化客群加快入市。 80万以下低总价产品成交异常活跃，低总价产品也成为市场绝对成交主力。得益于刚需、刚改客群在市场上的垄断地位。 客群 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 小结 土地市场：2011年青岛土地市场供求基本平衡，但整体存量较大。2011年土地供应1153万㎡，成交1080万㎡，成交楼面地价1273元/㎡ 。其中住宅用地供应307万㎡，成交278万㎡，成交楼面地价2391元/㎡ 。 商品房市场： 2011年青岛商品房市场供过于求，成交方面呈量跌价升态势。2011年商品房供应1443万㎡，成交904万㎡，成交均价7721元/㎡。 2012年4月起成交量逐渐回升，成交价格出现上涨。 * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商品住宅市场：2011年商品住宅市场供过于求，成交呈现量跌价升