世家机构2013年05月承律都保利狮子湖东地块产品定位及营销策略研究.ppt

大城北客群为主，城东、大成都及成德绵沿线城市为辅，其他二线城市为补充。 客群定位 别墅 （再改） 舒居四房 （首改、再改） 宜居三房 （首改） 职业特征：北部商贸城经营业主，企事业单位高管 年龄特征：35-45岁 物业需求：强调稀缺资源占有，追求居住舒适度，以自住为目的 置业特征：私营业主、离退休经济实力人士、公务员 年龄特征：30-50岁 物业需求：看重区域发展前景及项目品质，改善自住为主，兼顾少量投资，保利品牌及资源追随者，为养老及子女教育等因素而置业 置业特征：公司白领、企业中层管理者 年龄特征： 30-40岁 物业需求：看中项目未来发展及项目配套、完善的交通体系 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 物业发展建议 第四部分： 产品配比建议 产品物业建议 开发时序建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品配比建议 产品物业建议 开发时序建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 策略一——在1.5及3.0的容积率下，我们将容积率做综合考虑，将产品做高低明显分区，以提高项目整体舒适度及调性。 住宅产品配比策略 总住宅用地 容积率1.5 住宅用地 容积率3.0 住宅用地 综合容积率 总建筑面积 东地块（亩） 347.73 173.03 （49.8%） 174.7 （50.2%） 2.25 约52.2万方 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 策略二——错位匹配，紫荆花语、拉菲公馆与狮子湖西地块必然会出现高层与联排等高低配，本案需考虑错位匹配，做到各项目相互补充，避免竞争。 住宅产品配比策略 本案 户型 三房单卫 三房双卫 四房 五房 面积区间 110-120 130-140 150-160 170-180 占比 5% 40% 45% 10% 本案 高层产品定位：首改、再改 户型面积： 100-300㎡ 狮子湖西地块 高层产品定位：首置、首改 户型面积区间： 75-110㎡ 紫荆花语 高层产品方向：首置、首改 户型面积区间：70-106㎡ 拉斐公馆 高层产品方向：首改、再改 户型面积区间：110-180㎡ 户型 三房单卫 三房双卫 四房 五房 面积区间 85-95 100-110 110-120 160 占比 25% 35% 35% 5% Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 创新叠墅：兼顾联排和叠拼产品双重属性； 端头为三跃套型（1跃2跃3），中间户为下叠（1跃2）与上叠套型（3跃4）拼接。 1跃2跃3套型 3跃4套型 1跃2套型 端头套型地下室 下叠套型地下室 上叠套型地下室 4F 3F 2F 1F -1F 注：端头和下叠套型通过地下停车库和室内进入地下室；上叠套型经地下停车库和专属电梯到达。 创新叠墅产品诠释 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 创新产品诠释——端头套型 端头套型：同时享有前、中、后三面私家花园，极好的视野以及采光、通风环境。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 创新叠墅产品：中间套型 中间户：控制面积。下叠套型（1跃2）享有前后私家花园，通过私家庭院直接入户；上叠套型（3跃4），主要享有地面私家花园和屋顶花园，通过专属电梯入户。 注：上、下叠套型的地面花园可结合甲方和设计单位的理念，重新进行规划及分配。 Evaluation only. Cr