世联湖州温泉高尔夫闲骂目策划报告.pptVIP

一、核心策略报告分析思路 二、基础研究报告结构思路 现实所引发的思考 长三角普遍标榜财富的大面积高尔夫别墅在当今市场客户理性的形势下，已经与高尔夫消费分离开来。 长三角成熟的高尔夫资源丰富且比较集中 经济危机环境下投资意识的减弱使纯投资型物业受关注程度低 一向在牛市叱诧风云的标榜财富的高尔夫别墅顶级豪宅（大面积，高总价）因为市场环境的不确定性而陷入困境 高尔夫消费需求飞速上涨 购买高尔夫物业反应冷淡 A、商务功能附加型 以高尔夫主题模式作为驱动带来的将是前期投入大，回现时间长的风险 大量的前期投入打造高尔夫及配套 高尔夫功能，展示做到位后才慢慢启动住宅，对于开发商来说有着前期投资大，回报速度慢，且有经营风险 本项目所处地段及现阶段所展示出的高尔夫价值，未来描述对于湖州本地客户更为奏效，湖州以外客户接受并充分认可本项目需要一个长期过程 本地市场分析：湖州经济稳定增长，但规模有限，对外辐射影响力弱 湖州的经济一直保持持续稳定的发展，最近几年GDP的年增长率保持14%的增长。 2008年湖州的人均GDP为40089元，年增长率在11%左右。 湖州的第三产业所占比例不高，湖州经济主要依赖于第二产业的拉动。 湖州市的城市人口增长缓慢，湖州的吸引力有限 本地市场分析：湖州房产市场供需平稳，市场价格相对稳定 湖州市的房地产投资和商品房竣工面积保持增长，但增速放缓。 商品房的成交面积出现小幅下滑。 受供需的影响，湖州市的商品房成交价格的涨幅放缓，整体市场成交价格平稳上涨。 本地市场分析：湖州的人均可支配收入处于长三角城市的平均水平，远高于商品房价格的排名 2005年湖州的人均可支配收入为15561元，处于长三角城市的中等水平。 2005年湖州的商品房成交均价仅为2793元/平米，处于长三角城市的较低水平 本地市场分析：坚实的经济实力奠定了湖州的商品房价格增长潜力 湖州的房价收入比为5.6，位于长三角城市的最高水平。说明湖州的房价水平整体偏低。 湖州的人均可支配收入和房价在2006年都保持了10%左右的增长，故5.6数值大体也代表了2006年的比值。 湖州的人均可支配收入和房价的10%增长率与长三角其他城市的增长差距不大，2006年大体维持了该比值水平。 经过调查分析：湖州的别墅市场还未出现领导者，客户对城区别墅的偏爱决定着仍然有改善需求，但由于城市原因，数量有限 产品分散，未形成真正的别墅板块 （城市别墅分布较分散，没有一个领导板块） 产品风格西式为主，类型单一，缺乏亮点 （产品同质化情况严重，竞争陷入僵局） 类型杂，不纯粹 （多为复合型社区，缺乏纯别墅社区） 档次低、缺乏高端物业 （本地开发商开发水平有限，产品大众化） 湖州及周边县区的财富阶层对城市别墅，尤其是城区独栋别墅比较偏爱，投资型需求向改善型需求转变 对于高尔夫球场可能客户并不了解也不爱好，但对于高尔夫球场的稀缺资源占有欲很强 现在拥有的高尔夫会员多为上海客户，他们是不是本项目高尔夫物业的主力客户呢？经济形势趋于明朗，项目成熟度高结合物业绑定会籍，外部客户有机会成为本项目的主力客户 经过调查与研究，上海客户对高尔夫运动的消费水平普遍较高 一般上海客户的高尔夫活动多为一天往返，在度假区过夜多以酒店为主，置业驱动小 多数上海客户在现在的市场环境下谨慎投资，在没有看到明显的投资机会前，不考虑在异地投资置业 湖州的城市潜力与经济发展水平并不是上海客户的投资方向，本项目现有的展示与知名度也很难刺激上海客户的置业。 对于上海及湖州以外的球友，吸引他们的只是高尔夫运动。 等到经济机会到来，项目成熟度高之后，可选择物业绑定会籍的形式结合强势资源吸引外部客户 麓山国际开发前位于城市郊区陌生区，地块自身不具备强势资源而是依靠自建高尔夫实现项目成功启动和大盘可持续开发 核心配套功能区麓镇与乡村俱乐部于2005年开始建设，提升项目居家度假社区的成熟度 项目进行大规模住宅物业开发,产品采取中低密度组合策略 大盘发展策略：由高尔夫配套启动区域最初开发，初期推出独栋别墅高端定位，每阶段物业推出均同时推出相应体量的配套 住宅物业与经营性配套物业混合入市，承担不同的功能 启动区选择紧邻强势资源且交通条件好的区域，其后开发围绕强势资源及配套中心依次推进，同时沿着已成熟区域推进 城市型高尔夫成功KPI 平均4.3 15561/4.3 = 3619 （3619-2793）/ 2793 = 30% 问题4：本项目高尔夫物业的需求究竟在哪里？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 问题4：本项目高尔夫物业的