世联苏州水墨三十度有陋销策划报告.ppt

水墨 三十度 营销策划报告;营销前的思考;市场：尽管08年全国房地产投资额有所上升，但是全国地产市场销售面积普遍下降，供应继续加大，需求严重萎缩的严峻形势;08年园区均价走势;成交量方面—— 苏州市：由于房地产市场受到严厉的宏观调控，苏州市场在08年成交低迷，随着降价促销活动越来越多，以及金融危机的影响，消费者购房信心受到严重打击，观望情绪越来越严重，“金九银十”的成交量竟然比7月和8月还要少，9月份的成交量不到去年的1/3。在10月开始政策方向的改变，连续出台降息、减免购房税费等一系列救市政策以后，11月和12月出现明显的成交量回升的现象。 工业园区：园区的情况基本和苏州市场相似，但是12月份成交量没有像苏州整体市场那样继续冲高，受到春节“翘尾”现象影响提前开始回落。;2008年8月;应对策略;项目名称;机会型;世联研究：世联研究表明，房地产市场呈现出“调整期—恢复期—平稳发展期—快速上涨期”的周期变化;趋势预测：未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期;预测：09年，面对各种新的挑战，房地产行业形势依然不容乐观，地产市场将进入中度调整期;客户居住区域;园区客户购房主体萎缩较为严重;访谈语录：（橄榄湾客户） 中海现在才5500，降价的多厉害啊，再等等，其他楼盘也都会降的，到时候选择更多了，现在怎么都要比他贵这么多，不划算。”;本月上门客户以园区内职员为主，对于户型需求还是以二房为主；购房目的多是解决居住的自住型。由于受金融危机冲击，致使客户观望态度太重，购房信心严重不足。;成交客户以园区和市区客户为主，主要为自住，获知渠道为路过、朋友介绍和网络 ;未成交客户访谈;宏观层面：国家地产市场将进入中度调整期；;集团：做令人尊敬的现代企业集团;企业：经营理念“理性发展，创造价值”做最具价值创造力的上市公司。;天地源：打造以上海、苏州为中心的长三角区域，缔造华东市场上最具影响力的品牌之一。;水墨三十度经济指标;水墨三十度分期推售;09年 4月 5月 7月 8月 9月 10月 11月 12月;回款目标： 一期???宅09年新签2个亿； 回款1.6个亿。 销售目标： 一期住宅09前三批货量销售50%，约3.5万， 可售面积：住宅 约6.8万 m2 。;户型方正， 南北通透， 卧室270度飘窗;布局紧凑实用， 南北通透， 得房率较高;自身优劣势：项目本身优势较不明显;现代大道;０9年园区存量（套）;面积区间 (平米);竞争项目;;园区房源１００平米以下房源成交客户多为园区客户； １１０平米以上两房房源成交客户以市区客户居多； 三房购房客户多为市区客户。 及外地城镇客。;核心客户群：园区职员及中高端人群（企事业高级白领及管理人员），多为自住需求。本项目的差异化形象定位在园区标新立异，时尚元素的融合成为吸引年轻客户关注的因素。;项目主力客户——市区客户关键表征：“改善型”客户，有购房实力，但成交量不占主体，为项目的重要客户;项目主力客户——园区客户关键表征：公积金买房，刚性需求，园区楼盘的成交主力，为项目的核心客户;人均可支配收入对比（单位：元）;[ 苏州中海国际社区 ]顺应市场变化，以低价营销吸引了大批刚性置业客户，以月均100多套的速度领跑苏州园区市场，但折损了项目形象！;三里屯SOHO创造了一个销售奇迹。北京市08上半年一手商品房平均每周成交金额仅为35亿元，然而7月12日开盘的三里屯SOHO，截至7月19日的预售额就达到了近47亿元。 ;[ 北京三里屯soho ] 挖掘客户需求，对投资客户的宣传模式及销售模式的深入掌握取得开盘热销的佳绩;淡市持续 产品同质且无优势 竞争激烈 客户同质;出路;　审时度势成就大英雄;成大事需借大势,我们有何势可借?; 2008中国开始酷，旧是新的酷，中国酷开始影响世界，西方世界不再用一百多年前的眼光看中国。不管是传统的还是新鲜的中国有酷的一面……这个国家终将变得强大。 ————摘自《时代周刊》 ; 后奥运时代不仅仅是因为鸟巢和奥运会，不仅仅是那些大片和海外交流，而是中国因此所掀起的一股新的中国式时尚热潮，以及他们所发现的后海、南锣鼓巷、上海新天地、丽江、大理、阳朔，这些让中国找到自我，令西方侧目，并且欲罢不能的热爱。 ————摘自《0086》 ;中国元素在这个平的世界里，必将担负着复兴和弘扬中华文化的重任，更是聚拢和搭建一个为中国创意人以母语文化参与世界竞争