世界最大ShoppingMall惨淡经营背后.docVIP

世界最大Shopping Mall惨淡经营背后 时间：2010年10月26日 12:26 日前，据《楼市》记者在某高档消费场所门口对100个路人做的随机采访发现，几乎所有人都知道世纪金源购物中心，然而，真正去过的仅1人。而且，大部分人都表示不会为了日常购物及娱乐休闲而专程到金源Shopping Mall去消费。其中，被采访的一位李先生道出了个中缘由，“北京的城市发展比较综合，只要是相对成熟的区域，其生活配套都比较齐全，可以满足人们的日常消费及娱乐所需。所以，在家门口能解决的事情，谁也不会选择到另一个区域去解决”。??????? 为了探究金源Shopping Mall真实的经营状况，《楼市》记者特地利用周末时间，到这个堪称世界最大的商业“巨无霸”进行了深入的探访。上午11：00，应该说是零售业的黄金时间，然而，在若大个世纪金源购物中心却显得冷冷清清，很多扶梯都无人乘坐，而不得不空着运行。在新燕莎MALL二楼西侧与贵友相连接的位置，记者看到，凯散的专卖店只有两个店员在看守着，其对面的鳄鱼恤专卖店门口，虽然打着全场4～8折的优惠，但店内仍空无一人。在四层，新燕莎MALL与燕莎友谊商场相连接处，有两个店铺的门紧锁着，透过玻璃门可以看到，里面未有任何要装修的迹象。?专家提出七大质疑???　 鉴于目前金源Shopping Mall惨淡经营的状况，《楼市》记者采访传业顾问董事总经理蔡宇翔。在提及金源Mall开发至今的经营状况为什么一直不甚理想时，蔡认为，“这是必然的，是其定位所决定的。”关于金源Mall的定位，蔡从专业的角度提出七大质疑。?质疑1：时机问题　　据蔡宇翔介绍，Shopping Mall产生于第二次世界大战结束后的美国，很快便在西方发达国家得到发展。其产生的环境是人均国民收入2000美元，家庭轿车普及率在30％左右；郊区大型购物中心想成熟发展，人均国民收入要达到8000美元左右，家庭轿车普及率达到50％。有数据显示，在美国光顾Shopping Mall的顾客90％是自己开车前往。?　　然而，中国目前人均国民收入仅为1000美元左右，上海达到4000美元，北京为3500美元，郊区购物中心的发展处在起步尝试阶段。公开资料显示，北京已经开业的城中购物中心和郊区购物中心已达20家左右，总营业面积超过250万平方米，接近法国1980年全国的水平，但北京人口仅为法国人口的1/5，人均国民收入仅为当时法国的1/3。?　　所以，从以上因素衡量，北京现在似乎还没有达到发展Shopping Mall的时代。?质疑2：客流问题?　　就金源Shopping Mall的客流构成来看，首先，其周边分布着20条公交线路，以每小时5班车，每班车100人计算，假设一天能维持10个小时，那么，公交线路可带来的客流量为10万人次；其次，金源Shopping Mall设有10000个车位，以每天每辆车载两人来消费计算，为20000人次；再次，周边居民3～5万人。总共十五、六万人。然而，这十五、六万人显然不可能全去消费。据专业人士推算，金源Shopping Mall在黄金时段的最高客流量也就40000人次。?　　据蔡宇翔介绍，通常情况下，超市每平米的产值需达到10000元、百货需达到20000元、精品店需达到50000元，其经营状况才能基本维持平衡。以经营百货为例，金源Shopping Mall的总规模为68万平方米，那么，（68万×2万元）÷365天＝3700万。如果以平均客流量40000人次计算，3700万÷40000=950元。即，在每天必须维持40000客流，且每人必须消费950元的情况下，百货的经营才能基本维持。有数据显示，2003年北京家庭年收入约为45000元人民币，人均消费水平还远远不达到这个标准。??质疑3：消费习惯问题?　　在国外，人们由于大多是在市区工作，在郊区居住，所以，Shopping Mall大都设在来往的路边。并且，由于都是开车上下班，所以形成了集中购物的习惯，即利用周末或空余时间，到Mall中购买能使用一段时间的物品。然而，在国内，人们更习惯在距离较近、交通较便捷的地方购物。并且，在北京由于西单、王府井等商圈多年的文化积淀，而成为人们购物、休闲、消费的首选。习惯一但形成，但很难改变。所以，位置西北三环与四环之间的金源Mall，单凭其大体量，很难吸引市区及其也区域消费者的目光。?质疑4：经营业态及品种问题　??? 　从金源Mall的经营业态来看，包括燕莎友谊商场、新燕莎MALL、贵友、居然之家、易初莲花等等。其中，光燕莎就占了18万平米。由此可见，其经营业态比较单一。事实上，真正意义上的Shopping Mall，应该满足不同年龄阶段人的消费、娱乐、休闲、文化、餐饮等各个方面