新联康2012年8月武汉新裕大华项目市场研究及产品方向初判.ppt

根据汉宫一号、积玉桥万达、武汉天地户型配比，可以看出豪宅市场产品面积段主要集中在250-350平米之间。 户型 顶层复式 复式 平层 合计 面积 691-791 329—412 251 　 套数 8 82 28 118 比例 8% 68% 24% 100% 户型 3*2*4 3*2*5 3*2*5 合计 面积 230 260-280 320 　 套数 82 164 82 328 比例 25% 50% 25% 100% 汉宫一号： 329-412平米复式为主力户型，共82套，占比 68%，其次为251平米户型28套，占比24%。 积玉桥万达： 260-280平米户型为主，共164套，占比50%。 其次为230平米户型和320平米户型，各占比 25%。 武汉天地三期： 41层240-320平米户型为主，共160套，占比 86%%。 产品 41层 多层 别墅 合计 面积 240 320 160-180 300平米以上 　 套数 80 80 20 5 185 比例 43% 43% 11% 3% 100% 4.1、住宅篇/武汉典型豪宅市场产品户型面积 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 建议： 1、住宅产品类型为大平层豪宅为主。 理由： 本案一线无敌江景资源，可充分利用； 高地价注定未来高售价，就市场价格，常规产品本案可能出现亏损； 市场在售几个大平层豪宅溢价率高，市场反应较好。 2、平层面积在250-350平米。 理由:贴近武汉市场需求，以主要需求面积为主。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海——金地天境 平墅360-500平米 将独栋与大平层相融合 私家泳池 私家专梯入户，入户3流线 H型户型 密室 空中前庭后院 一层一户，近30米面宽 室内泳池 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. SOHO篇 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 76万超大体量，销售周期长；超高层建筑和未来地下室的建造，建造周期长。销售和建造周期都将影响到开发商资金链。 项目76万超大体量，通过项目研究可以看到在容积率在4.5左右的情况下，只有做超高层： 超高层（32层以上） 容积率=4.5 4.2.SOHO篇/本案经济指标 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 整个项目共建面积约40万方。 B地块套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的36% ：如按照规划要求，B地块44万方未来项目将有近约16万㎡户型为90㎡以下产品. 4.2.住宅篇/规划要求 土地经济指标 地块 占地面积（万平米） 建筑面积（万平米） 容 积 率 建筑密度 居住面积（万平米） 共建面积（万平米） 居住与共建规模比例 A 6.9738 31.4 4.5 35% 9.42 21.98 3:7 B 12.5696 44.3 4.4 35% 26.6 17.7 6:4 合计 19.5434 75.7 39.68，其中除去变电站、公交首末占、绿地面积，商业面积约35万方。 共建面积大，约有40万方体量。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 土地经济指标 地块 占地面积（万平米） 建筑面积（万平米） 容 积 率 建筑密度 居住面积（万平米） 共建面积（万平米） 居住与共建规模比例 A 6.9738 31.4 4.5 35% 9.42 21.98 3:7 B 12.5696 44.3 4.4 35% 2