旅游地产的发展新.pdfVIP

第一章 旅游房地产概述 1.1 旅游房产简介 旅游房产是指旅游业元素注入以休闲度假为目的的房地产开发、营销模式，它的房产 开发项目全部或部分实现了旅游休闲功能。城市化进程的加快、人民生活水平的不断提高， 为旅游消费奠定了良好的基础。同时，随着旅游项目的变化，以休闲置业、度假置业、运 动置业等为代表的舒适型住宅运动正开始主宰新一轮的开发浪潮。旅游房地产的发展前景 广阔，发展空间和市场潜力巨大，使旅游物业开发将成为未来１０年中国房地产业的热点 之一。 目前开发商对旅游房地产的认识范畴已经超越了过去的传统认识。有开发商认为，第 二居所、异地购房同样也属于旅游地产的范畴，因为 “现在普通住宅也可以用来度假，度 假的地产也可以变成当地一些豪华住宅。”根据2003 第 3 季度住宅市场的调查统计，北京 住宅的购买者有近 3 成为外埠人士，而其中高档住宅所占比例更高。在这些高端购房者当 中，相当多的人就是出于“休闲加投资”的目的而解囊的。 “旅游地产中的第二居所概念并不是‘在一个城市拥有一个住宅’这么简单。”它应 该是“除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把常规地产真正变成旅游地产。” 针对目前不断升温的旅游地产概念，高档住宅向旅游地产转化，关键是要有专业的酒店管 理公司或者物业公司来经营。旅游地产既要把旅游项目经营好，同时又要把房地产配套服 务项目经营好，这两者结合起来才能使旅游地产产生双重价值。 在 2003 年“十一”黄金周期间，国家旅游局和中国旅游协会有关专家根据旅游行业的 发展趋势，提出了“体验旅游”这一概念，指出在经历了较低层次的观光旅游之后，随着 生活水平的提高，我国旅游业必将出现更为高级的消费模式，即以情景化、体验化为特征， 融高品位吃、住、行、游、购、娱活动为一体的“体验旅游”。而在旅游模式产生“质变” 的过程中，房地产与旅游业以及商业、服务业的结合成了旅游开发的一种趋势，从而派生 了“旅游房产”这一融旅游、商业、服务为一体的全新开发理念。著名的上海新天地、云 南丽江，以及近来被业界和商铺投资者一致看好的周庄·江南人家就是此类开发模式中较 为著名的代表。 1.2 旅游房产的起源与发展轨迹 旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别 墅，欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。60 年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅 游房地产市场的开始，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、休闲别墅，将 旅游房地产推向高潮。 1999 年全球分时度假物业销售额达到 67．2 亿美元，540 万个家庭参与了分时度假网 络。大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业， 并取得了可观收益。 在亚洲，日韩泰等国近几年大打“旅游度假牌”，大批国际金融投资商、地产开发商、 酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，并取得了可观收益。 风雨几十年，旅游房产在国外的发展已相当成熟，成为国际房产界一个最具生命力的 品牌；以家庭中的第二房产为主要形式，旅游房产被广大中产阶级普遍接受。 1.3 旅游房产 ——非主流热门的原由 旅游地产在上个世纪八九十年代曾活跃一时，主要集中于沿海地区。由于盲目开发、 供大于求，出现大量闲置空置房。此次“复生”，业内专家认为有其客观原因。 首先，从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相 关产业发展的新政策。为我国旅游房地产的发展提供了广阔的平台。据国家旅游局透露， 到 2003 年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定了亚 洲旅游大国的地位。在旅游假日经济持续增长的情况下，必将吸引大量投资，其中包括具 有丰富开发和营销经验的房地产商，对旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。 其次，从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市 路网系统发展迅速，从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平，上海12 个人一辆车，深圳、广州约 10 个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无 疑是一个促进其发展的利好消息。 第三，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供 了巨大的发展空间。据国家旅游局透露，到 1999 年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入 分别位居世界第五位