湖北神农龙架生态办剐芦旅游别墅策划.pdfVIP

神农架龙架生态办公（旅游）别墅策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A 、项目宏观背景： ● 项目时代背景： 中国政府实施西部大开发的划时代战略。 进入新世纪，神农架实施旅游富区战略。湖北省委、省政府把神农架列为全省5 个重点开 发的旅游区域之一。 ● 项目区位背景： 神农架是1970 年经国务院批准建制的全国唯一以“林区”命名的行政区。直属湖北省管辖。 全区总 面积3253 平方公里，人口8.1 万。 神农架保存完好的自然生态为世人所瞩目。1986 年，国务院批准神农架为“ 国家森林和野 生动物类型保护区” ；1990 年联合国教科文组织将神农架列为“ 国际人与生物圈保护网”成员； 1995 年世界自然基金会又将神农架定为“生物多样性保护示范点” 。 神农架林区不仅有保存完好的自然生态，而且有保存完好的文化生态。 国家旅游局明确提出把神农架确定为中国从北到南生态旅游走廊的主要组成部分，作为面 向世界的21 世纪的拳头产品，予以重点开发。 Ｂ、项目立项背景： ● 此项目建立在神龙架的入口处，应该是进入神龙架最好的旅游路线，就象是神龙架的 桥头堡一样，如果建设得当的话，只会更大的促进神龙架的旅游业。 ● 市场需求：如今各旅行社由于各类竞争的加剧，使得大家共同大打价格战，因而各旅 行社都会想尽一切办法来进行服务质量不变的情况下的节约成本。在相同的价格上，他们都 会想尽一切办法来提高自己的服务，以服务来树立起自己的差异化销售。产业别墅的诞生源 于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2 、市场概况分析： A 、市场概况： ● 国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验 积累。 ● 国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态 化的写字楼已迫在眉睫。 ● 神龙架区（林区三镇）及周边市场尚无办公用或旅游别墅群面市。 ●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公。 ●在全国范围内看，办公别墅仍为高端稀缺产品。 ●目前全国的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化 始终没有突破。 B 、林区三镇市场简析： ●木鱼镇处于神农架南部接待中心和游客集散地的区位优势，在近中期拟按照游娱设施、 接待设施、基础设施配套的现代化旅游城镇的水平规划建设，并注意依然保持山林小镇的古 朴气息，突出”木城”特色风貌。镇里现有饭店宾馆及餐饮点有较高的软、硬件档次和服务质 量，中期以后逐步扩大接待规模。 ●松柏旅游功能区建设，近期依托老城现有的旅游接待设施，中远期向城东青阳河南岸发 展，形成为神农架北部旅游接待重镇，逐步达到具有自身特色的现代化旅游城镇整体水平的 目标。进一步完善现有饭店餐饮等接待设施，提高服务质量，中远期逐步扩大接待规模。 ●红坪镇正在重新建设新城。 二、 项目分析 1 、产品分析 A 、产品类型： 办公别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能 是商务办公。 B 、产品差异化分析： 产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字 楼更高档次的商务配套。 ● 传统写字楼的缺点： a ．长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率； b 、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康； c 、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉； d 、员工没有休息间或休息间条件差； e 、停车位秩序差； d 、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观； f 、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接 影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。 ● 办公别墅的优点： a 、优秀的园区生态氛围； b 、建筑风格独具个性； c 、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间； d 、更完善的商务办公硬件配套和软件配套； e 、更舒适高档的休闲会谈场所； f 、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和 创造欲望。 C 、产品特性： 1 、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3 层）。 2 、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。 3 、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。 4 、建筑使用率：建筑使用率很高。 5 、使用