郑州鑫苑逸品香山二菩纶整体定位及营销策略报告(同致行).ppt

推售房源 营销思路 营销目标 100% 80% 60% 40% 20% 1#、12#、13#、14#，2栋洋房组合2栋小高层，产品丰富 以电梯洋房延续一期项目形象，并进一步拔高，标示项目价值，划定客户圈层 开盘放量302套，销售50%。 4#、10#、15#、17#、2栋小高层，2栋洋房 提升洋房形象，进一步拔升洋房价值，利用小高层延续热销场面，稳定客户圈层 开盘放量251套， 开盘销售80% 6#、9#、16#、21#、1栋电梯洋房，3栋小高层 利用二批洋房价值提升，快速加推，实现洋房去化，同时放量小高层楼王，扩大客户圈层 开盘放量288套， 开盘销售70% 2#、3#、11#、23#，3栋小高层，1栋电梯洋房 景观洋房放量加强洋房去化，利用稳定的客户圈层，以优质产品进行价值拔升 开盘放量300套， 开盘销售80% 19#、20#、22#，1栋洋房楼王，2栋小高层 洋房楼房放出，标示稀缺身份，推高小高层价值，快速去化小高层 开盘放量328套， 开盘销售70% 7#、8#、24#、25#四栋舒适小高层 洋房将项目价值推向顶点，借势推出现房小高层，博取项目最高溢价 开盘放量438套， 开盘销售60% 16% 31% 47% 62% 80% 100% 2011年 4月 6月 9月 2012年 11月 3月 6月 推售策略 营销推广阶段划分——2013年9月前基本实现项目清盘 营销执行 阶段划分 蓄客筹备期 强销阶段 持续热销阶段 持续热销阶段 持续热销阶段 持续热销阶段 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、低开高走是目前大多数楼盘在价格涨幅上的运用方式，也是打开销路，制造市场热销场面，引爆市场关注，提升企业品牌美誉度的关键。但基于项目一期销售情况，项目二期应采取的价格策略：平开高走，价格分为六个阶段执行： 2、在开始内部认购以后，视销售状况及客户反馈，依据上述原则，价格逐步上调，每次上涨的幅度应严格控制在3-4%以内，各种付款方式及折扣幅度不变； 3、在六批次产品推售过程中，价格应及时把握各类产品推出节奏进行有效调整，在洋房楼王产品及小高层楼王产品推出时，应适当做出价格标杆以便控制销售节奏，博取更高溢价； 4、针对于目前区域市场日渐转凉及宏观政策调整导致市场不稳的情况，应及时调整应对策略，以折扣，优惠等形式进行快速促销，保证去化率的平稳。 根据项目价格定位同致行建议： 洋房入市产品均价：8200元/平方米 小高层入市产品均价：6200元/平方米 一期开盘价格策略 价格涨幅策略 如价格涨幅过快，幅度过大将直接导致项目后期产品滞销，客户流失严重，导致客户严 重不满，并严重影响开发商口碑，更甚者将影响目前在售楼盘以及未来开发项目销售。 价格策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 营销执行 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 发展商层面 本案推广要充分考虑发展商品牌的影响力，将项目列入鑫苑产品线中的核心地位，抬升项目自身价值为后期销售提供深层动因。 产品层面 本案推广要解决居住环境舒适后的精神层面问题，用一种新型生活标准建立并维持一种新型秩序，建立便捷风情人居的全新理念，塑造都市田园生活格调的终极意义。 消费者层面 本案推广要在以购买力为主导的过程中,实现以精神利益带动物质需求的高峰体验，通过现场体验、圈层渗透、文本营销等手段凸显其精神感受。 营销推广构想——以生活方式为主要传播方向，多点传播，开盘前期以较为全面的媒体覆盖，树立项目形象；后期选择窄众媒体，降低项目营销成本 营销推广构想 生活方式传播及多点营销将成为本项目推广成功与否的重要因素 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目开盘阶段 持续热销阶段 2011年4月-6月 2011年6月—2012年9月 项目营销推广阶段划分 因前期客户积累量稍显不足，应通过大量媒体宣传，以项目产品为推广主题，