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物业管理企业发展方向 发布: 2010-5-02 20:38 | 作者: 金锐 | 来源: 《中国物业管理》杂志 | 查看: 97次 摘要：物业管理行业在中国仍属新兴行业，发展至今只有 20 多年的时间，这期间，物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。 现代物业管理始于 19 世纪 60 年代的英国。当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护使用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府的重视和业主、使用人的欢迎。 一、我国物业管理发展历程 物业管理传入我国不过二十几年时间，在改革开放过程中，国家由计划经济体制向市场经济体制转变的大背景下，伴随着住房制度改革和新形势下人们思想观念的转变，深圳学习香港和国外的经验，首先引入物业管理的概念，对新建设住宅区实施物业管理，开创了国内物业管理的先河。 我国物业管理大致经历了三个阶段。第一阶段：从 1981 年 3 月深圳市国内第一家物业管理公司成立至 1994 年 3 月，以房管所向物业管理公司转型为主，是我国物业管理的起步、探索阶段，管理房屋多是单位所建，产权为企业或国家所有，其特点是房管所式的管理。第二阶段：从 1994 年至 1999 年，这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点：一是物业管理立法明显加快；二是物业管理队伍迅速壮大，到 1998 年底全国物业管理企业达 12000 余家，从业人员近 200 万。第三阶段： 1999 年至今是我国物业管理法制化和市场化建设和发展的重要时期。 2003 年 《 物业管理条例 》 出台是物业管理发展的一个里程碑，随后的 《 前期物业管理招标投标管理暂行办法 》 、 《 业主大会规程 》 、 《 物业服务收费管理办法 》 等一系列配套法律法规的推出，更进一步推动了物业管理行业的规范发展。目前我国物业管理企业总数近 3 万家，在管面积突破 100 亿平方米，全国一级资质企业达 300 多家，且这些数字还在不断增长。 二、物业管理的定义 物业管理有广义、狭义之分。广义上讲，泛指一切有关房地产开发、销售、租赁和售租后的服务。而现代比较主流的物业管理概念，主要是狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，即由专业化的物业管理企业以经济手段，用经营方式，运用现代化的科学管理技术，对物业的设施维护、绿化、卫生、安全、环境容貌等管理项目，进行有偿的社会化管理，为业主提供多层次、全方位、高质量的专业化服务，提高物业的经济价值和使用价值。物业管理企业是指由专业技术人员和管理人员组成，依照 《 公司法 》 组建，由工商行政管理机关登记批准，具有独立法人资格并取得了 《 物业管理企业资质证书 》 的经济实体。 简而言之，现代物业管理概念中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终向公众提供生活服务。 三、专业化发展迫在眉睫 物业管理服务的发展是由社会的需求决定的。随着科技的不断进步，经济的不断增长，人们生活水平的不断提高，人们的观念也在不断发生着巨大的变化。“买房子就是买生活”，生活的品质如何，物业管理公司的服务起了关键性作用，“好物业”已经成为促使购房者消费的主要因素之一。“好物业”的标准是什么呢？笔者认为就是最大限度地满足业主、物业使用人的需求。物业管理行业是一个服务性行业，它的最终产品是服务，即物业管理公司提供的服务能否满足业主的需求，这也是摆在每个物业管理公司面前的问题。 物业管理公司的服务表面看是无形的，但实际却要靠有形的东西来体现。业主买了房子和房子的附属品，得到的是绿化、保洁、保安、设备维修养护等方面的服务，这些是物业管理公司所提供的。业主和物业使用人得到服务质量的高低，取决于物业管理公司专业化的程度。因此，只有专业化的物业管理公司才能最大限度地满足业主的需求。 四、如何实现物业管理企业的专业化 美国著名经济学家 Langlois 教授指出，“专业化的简单定义，就是你专心做一件事，其他的则从市场上买。”对于我国的物业管理企业来讲，专业化的定义并非就是专心做一件事那么简单，物业管理专业化有丰富的内涵。 1 、人才的专业化。 人才是专业化的物业管理企业专业化的主要体现。作为新兴的行业，物业管理的专业人才还比较匮乏，要实现人才的专业化，首先要造就高水平的职业经理人队伍，同时通过定向培养、专业培训，塑造出服务型、经营性、技术