甲方原因造成工期延长对开发成本影响MicrosoftWord文档.docVIP

甲方原因造成的工期延长对开发成本的影响 工期延长在目前的建设项目中普遍存在。对于住宅开发项目，特别是预售合同中已经约定上房时间的项目而言，工期延长就意味着工程成本的增加。通过对目前开发市场的调研发现，中小型开发公司延期竣工率在45%左右，且多数项目工期延长是甲方原因造成的。经过分析，工期延长会直接或间接增加工程建设成本，而且数目相当可观。本文重点研究甲方原因造成的工期延长对工程成本的影响，并提出相应的对策。 一、工期延长的原因分析 工期是指单位工程或建设项目从开工到竣工交付使用所需要的时间，即建筑物在施工过程中所耗用的全部时间，以天数表示。建设项目的施工工期一般在施工合同文件中做出明确的规定，同时，施工合同中也对合同工期延长的责任归属作了细致而详尽的约定。工期延长的原因一般有以下三类：其一是因甲方原因造成的工期延长；其二是因承包方原因造成的工期延长；其三是不可抗力的因素造成的工期延长。其中甲方原因造成的工期延长对工程开发成本影响最大。工程设计变更、地质条件与勘察文件不符、甲供材供应不及时、工程进度款不能按施工合同约定及时支付、外部关系协调不到位等原因造成的工期延长的责任归属于甲方，从而引起承包方的费用索赔和购房者的相关索赔。在工期延长过程中也隐含着市场价格变化风险和相关政策调整风险，这些索赔和风险因素的存在会导致工程开发成本的增加。 二、工期延长对工程成本的影响 1、 对直接成本的影响 对工程直接成本的影响，主要是指工期延长引起的直接工程成本的增加。由于甲方对开发项目的准备不够充分，工作计划不够周密，管理不够科学或管理手段不够先进，以及地质条件的变化等原因造成的施工工期延长，其责任在于甲方，必然导致承包方对施工工期和相关费用的索赔，其中费用索赔将直接计入工程成本，也就必然会引起工程直接成本的增加。例如：某综合办公楼，建筑面积2.8万㎡，在工程建设过程中，甲方根据使用需要提出一系列设计变更，经统计，施工期间的大小设计变更多达100余份，造成施工工期比合同工期延长8个多月，承包方针对工期延长期间发生的窝工和机械闲置等进行索赔，索赔金额高达100余万元，仅此一项费用使工程直接成本增加35.7元/㎡。可见，工期延长对工程直接成本的影响是一项不可忽视的因素。 2、 对隐含成本的影响 一个工程建设项目的施工工期，短则几个月，长则达几年之久。在施工期间如何规避市场和政策风险，是承发包双方一直关注的问题。这些责任归属一般的施工合同中给予了明确的约定。如果因为甲方原因造成工期延长，在此延期期间的市场材料价格变动风险和政策调整风险理应由甲方承担，由这些风险引起的工程费用增加一般是隐含的，一旦发生就会对工程成本产生较大影响。例如：某开发小区建设项目，施工合同于2007年6月份签订生效，施工工期210天，工程应在2008年1月份竣工。由于在施工工程中遇到软弱地基需要处理等，工期一再延长，直到2008年9月份才竣工验收。在工程延期期间，正值2008年材料市场价格涨幅最大的时期，其中钢材价格在合同工期内市场价为4500元/t，工程延期内涨至7000元/t。在此期间，定额人工费也发生变化。经测算，在工期延长期间，仅钢材涨价和人工费调增两项费用，引起工程建造成本增加90元/㎡。可见，工期延长期间隐含费用的变化对工程成本的影响值得关注。 3、 对资金占用成本的影响 对于工程开发项目，开发企业都有科学合理的开发计划、资金使用计划和人力资源配置计划等。工程建设项目的工期延长必然会打乱原来的各项计划，过度占用人力资源和资金资源，延长了企业既定的投资回收期，减少了预期利润，增加了工程成本。延长占用开发资金时间，对机会成本也有较大影响。例如：某开发公司，通过市场竞拍，拿到市区某一宗地块，土地出让金为4亿元，预计建设60万㎡的住宅小区。在开发过程中，由于前期的准备工作不够充分，导致施工工期拖延12个月。经统计，在此期间仅此土地出让金的银行利息就高达4000多万元，均摊到小区建筑面积中，使建设成本约增加70元/㎡。可见，工期延长导致的资源占用费用也会间接增加工程开发成本，对企业的利润产生较大影响。 4、 对工程索赔的影响 房地产开发项目的工期延长，还具有连锁效应。推迟上房时间会引起购房者的相关索赔。目前的售房合同中都会有关于推迟上房时间的赔偿条款。开发商将赔偿率压得很低，一般约定以售房款的0.1‰-0.3‰/天计算。最高人民法院在一系列司法解释中也确立了“参照中国人民银行逾期贷款利息标准的原则”计算推迟上房的赔偿费用，即使按售房合同中的约定赔偿条款计算，假设售价为5000元/㎡，每推迟一天上房，就要赔偿0.5-1.5元/㎡。整个小区按60万㎡计算，合计每天要赔偿30-45万元。这个数字也是相当可观的。以上这些费用的增加，是