对业主的建筑物区分中所有权之共有部分的具体考察.docVIP

对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察 内容 提要: 在业主的建筑物区分所有权中,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,抑或单独所有权的客体,需要综合考虑以下因素: （1）它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物,则应为共有部分；反之,可以成为专有部分或单独所有权的客体。（2）建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属,不得违背建筑物区分所有权的本质属性。（3） 法律 、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然,此类强制性规定不应违反前述原理。（4）有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述（1） （2）的前提下,就此作了约定,应依其约定。 关键词: 共有部分/外墙/屋顶平台/停车位/停车库/地下室/会所 Abstract:Among the building ownership s, when we decide whether the externalwalls, roof terraces, parking spaces,garages, basements belong to jointly owned parts or exclusive parts, the following factors must be considered comp rehensively: （1） whether it is registered as an independent thing. If it has not been registered as a separate thing, it should bejointly owned part； otherwise, it can be an exclusive part or an object of separate ownership. （2） Nature of building ownership. The determination of nature and origin of such parts as externalwalls can not run counter to the natural character ofbuilding ownership. （3） Mandatory legal and administrative regulations. If laws and administrative rules have stipulatedthem compulsorily, thEir nature and attribution should be determined according to the given p rovisions. Of course, suchmandatory requirements should not violate the aforementioned p rincip les. （4） The agreement of the parties. If the partier’sagreement do not violate the aforementioned （1）（2） p remise, thEIr agreement should be followed. KeyWords: jointly owned parts； externalwalls； roof terraces； parking spaces； garages； basements； clubs 按照《中华人民共和国物权法》（以下简称为《物权法》）及多数说,业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权构成,共有权的客体即为共有部分。该共有部分的范围,在诸如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造领域容易确定,但诸如外墙、停车位、停车库、绿地、锅炉房、会所等部分和从物,是否为共有部分,则存在着不同看法,需要探讨。笔者认为,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,抑或单独所有权的客体,需要综合考虑以下因素: （1）它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物,则应为共有部分；反之,可以成为专有部分或单独所有权的客体。（ 2）建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属,不得违背建筑物区分所有权的本质属性。（ 3）法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然,此类强制性规定不应违反前述原理。（4）有关当事人的约定。如果有关