关于宜兴市房地产中介代理市场调查分析报告.doc

关于宜兴市房地产中介、代理市场调查分析报告 目的：作好市场资料归整、详实客观反映宜兴当地市场中介行业开展的可行性论证。 时间：2004年2月11日至2004年2月25日。 调查人：张蛟 调查方式：访谈法、资料搜集法、电话抽查法、网络调查法、现场采样法。 报告纲要： 一、宏观（宜兴市范畴）环境、经济、人文扫描分析。 二、微观（宜兴市房地产行业）经济发展及房地产消费习惯。 三、宜兴市房地产中介、代理行业发展现状及趋势展望。（附：宜兴市房地产中介、代理数量、收费标准、业界规模、分布位置等。） 四、SWOT（项目优势、项目劣势、项目机会、项目威胁）分析及结论。 五、各主管部门及相关单位办理前期工作所需文件及手续及中期管理。 六、现宜兴典型商品楼盘及二手房销售现状及价格。 七、居间服务中法规程序及其费用。 宏观（宜兴市范畴）环境、经济、人文扫描分析。 宜兴市人口107万，自然增长率0.9。是隶属于无锡市的县级市。从经济条件来看宜兴市03-04年度消费品市场货源充足，供应丰富，物价稳定，商品销售形势十分看好。从市场运行的时间上看，4、5月份受“非典”疫情影响，市场曾一度波动明显，但由于防“非”措施及时有力，因而影响时间短，冲击层面浅，没有改变市零售市场的增长大势，销售额呈现逐季向上攀升之势，一季度、二季度、三季度、四季度分别实现零售额16.88亿元、17.38亿元、19.98亿元、22.03亿元，76.29亿元，同比增长14.5％，超出年初11％的增长预期，增幅高于全省平均水平（13.7％）0.8个百分点，零售额在全省县（市）中仍名列第三位，（常熟110.83亿元，第一位；江阴98.1亿元，第二位）。实现零售额无论是绝对总量，还是增长幅度，都创下了近7年来的新高IT相关产品等消费热点不断涌现，消费结构悄然升级，消费层次和水平稳步提高。2003年，随着城镇大规模的拆迁改造，整个房地产市场异常火爆，价格连连攀升，不仅平面式住宅十分好销，就是跃层式、错层式、别墅式等新颖、时尚的房型也很受青睐，全年销售住房金额达8.15亿元，面积达53万平方米，同比分别增长121.0%和95.7%。住房消费的持续升温带动了消费市场中建材、家具、家用电器等相关产品的快速增长，居民生活消费中的恩格尔系数继续下降，生产总值完成262亿元，现价比上年增长17%，完成年度计划的103.6%；一、二、三产增加值分别为14.4亿元、157.5亿元和90.1亿元，三次产业比重为5.5：60.1：34.4 2003年全市实现社会消费品零售总额76.29亿元，同比增长14.5%，增幅比上年的13.0%提高了1.5个百分点，为1997年以来增幅最高。城镇登记失业率为3.5%，比年计划下降0.5个百分点。 综合实力在江苏省县（市）中名列前茅，在苏南第一集团军的地位得到进一步巩固。今年以来，市房地产投资运行良好。一季度投资增长20．2％；二季度受非典影响，增速趋缓；三季度进一步优化投资环境，努力扩大当期投资，成功地抵御了非典疫情的冲击，实现了房地产投资的稳步回升，对全市经济克服非典影响、保持向好局面起到较大促进作用。截止到9月底，完成房地产开发投资723．8亿元，比上同期增长18．1％，增速保持平稳回升。在1至3季度房地产投资中，占房地产开发投资比重55．6％的住宅建设完成投资402．1亿元，同比增长4．7％；办公楼完成投资81．6亿元，增长46．9％；商业营业用房完成31．5亿元，同比下降4．1％。商品房销售持续升温。截至9月底，今年累计销售各类商品房屋875．1万平方米，增长65％；实现销售额419．3亿元，增长69％。其中，销售商品住宅827．3万平方米，增长62．8％；实现销售额377．4万元，增长64．4％商品房销售市场的活跃推动了今年市房地产开发量的增长。商品房开复工面积已达7419．9万平方米，同比增长28．5％，其中商品住宅5331万平方米，增长25．3％，分别占全市房屋开复工面积和住宅开复工面积的80．9％和92．3％。在开发投资大幅增长的同时，市累计竣工各类商品房屋889．7万平方米，增长44．9％，其中商品住宅738．7万平方米，增长44．7％从目前情况看，房地产市场供需已处于高位均衡状态。截至9月底，今年全市商品房销售面积总量达到875．1万平方米，而商品房竣工面积总量为889．7万平方米，供需绝对差额总量仅为14．6万平方米，基本保持供需平衡。总体来看，市房地产市场还是比较健康的。一方面空置面积始终低于年初水平，1至9月末，市商品房空置面积860．6万平方米，比年初减少6．4％。另一方面资金到位状况良好，前三季度，市房地产建设共到位资金1611．4亿元，同比增长51．2％，与房地产完成投资有888亿元的顺差为稳步推进住房商品化、社会化进程，建立和完善以经