2017年下半年商业地产发展趋势分析.doc

2017年下半年商业地产发展趋势分析 2017年下半年商业地产发展趋势分析提要：当然，开发商或许寄希望于私人投资者能够接盘，因为大量资金在寻找投资标的，商业地产颇有吸引力 2017年下半年商业地产发展趋势分析 今年房地产调控以来，开发商经营策略发生转变。有人捂盘等待政策变天，有人转入商业地产开发。很多开发商认为，在住宅市场遭受政策打压之际，商业地产机会更多，因而部分资金转战商业地产开发。 在商业地产日渐热络之际，一个问题随之提出，商业地产会逆周期而动吗？商业地产会不会引发新一轮泡沫？ 中国房地产业高速发展，但至今尚未经历一个完整的商业周期，市场不仅对住宅价格走势把握不准，对商业地产更是知之甚少。 美国作为一个高度发达经济体，商业地产经历了多次商业周期，其经验值得借鉴。 在此次国际金融危机爆发前，美国房地产业经历了一轮大繁荣，住宅和商业地产价格都出现大幅上涨。2017年至2017年，美国32个主要城市cBD写字楼名义价格平均上涨近60%，cBD外地区写字楼名义价格平均上涨48%。在一些地价较贵且管制严格的cBD，如波士顿、纽约和旧金山，物业价格上涨更为迅速。 这个期间写字楼价格上涨的重要原因之一是成本增加20%，主要是土地价格涨幅较大。在美国32个大城市中，三分之一城市写字楼价格大幅上涨原因是土地和建筑成本增加，主要在南方和太阳带地区，包括拉斯维加斯、迈阿密和凤凰城。其中14个cBD写字楼价格上涨大约106%，成本因素占52%。 除了土地价格因素，写字楼价格上涨还受其他重要经济因素影响。 美国宾州大学沃顿商学院房地产系主任约瑟夫·纪尤可教授不久在美国国家研究局发表一篇论文，题目是《商业地产与住宅有何不同》，就美国32个大城市在2017年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究，希望发现商业地产与住宅的相同点与不同点。 纪尤可教授的研究将住宅确定为公寓，将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为，美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个，一个是净租金上升，另一个就是乘数扩张。 在房地产研究领域，一般用资本化率指标（cap rate）来衡量投资状况，其定义为净租金对物业价值的比率，相当于股票市盈率（PE）的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金，愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从2017年至2017年，美国城市写字楼资本化率呈下降趋势，cBD下降到6%，非cBD下降到7%。 研究表明，写字楼价格上涨构成中，净租金上涨贡献率占41%，资本化率下降贡献率为59%，也就是说，投资比净租金对写字楼价格影响更重要。但随着繁荣周期的结束，商业地产价格开始回调。 国际金融危机后，美国公寓价格比2017年高峰值时下降了20%，商业地产价值下降20－30%。美国上市商业地产公司股价 2017年达到高峰值，到2017年末下降了60%。股价持续下跌意味着投资者不看好商业地产前景，因而提前”用脚投票”。 当然，金融环境变化也会给商业地产投资带来影响。在美国，规模较大的商业地产往往有较高金融杠杆率。2017年，美国可投资商业地产价值万亿美元，其中万亿美元资产被抵押。大部分商业地产为私人所有，REITS占不到三分之一。在美国经济”去杠杠化”过程中，高杠杆率的商业地产投资必然遭到打击。 美国经验表明，公寓与商业地产都有较长的商业周期，其中商业地产表现更不稳定。 当宏观经济下行时，应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间，商业地产价格上涨的主要原因是租金乘数提高，也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极，这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加，会刺激投资者继续投资商业地产。 公寓和商业地产市场被相同因素所决定，供给条件和商业周期对不同板块有不同影响。不过在一个较长时期内，商业地产与住宅具有相同的需求决定因素，这决定它们的市场方向是一致的。相反，独栋住宅的价格波动要更大。 纪尤可教授得出了几个重要理论结论。第一，商业地产与公寓的周期较长，在同一周期，二者价值变动率具有正相关关系，也就是方向基本一致。 第二，商业地产在短期内保持价格和租金持续稳定，在中期则出现回档。这与自住型住宅表现一样。在同一地区，由于地价、资本和建筑技术一样，不同板块物业价格走向基本一致。 第三，在写字楼市场，物业价格大幅度上涨主要原因是资本化率不断下降（即不断提升的净租金乘数），投资者对商业地产市场的乐观态度，反过来会影响到放贷人，他们会放松贷款担保标准，这又会进一步刺激投资。 第四，整个美国商业地产存在持续价格下降可能，其