SHOPPINGMALL租户物业管理条款的约定.doc

SHOPPINGMALL租户物业管理条款的约定 SHoPPING mALL租户物业管理条款的约定提要：在物业服务条款约定中，有关水电、制冷、供暖价格标准的约定，也应列入工程管理范围内，SHoPPINGmALL多数采取为二次供电、供水方式 更多精品自报告 SHoPPINGmALL租户物业管理条款的约定 在SHoPPINGmALL招租洽谈过程中，有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定，通常是仅次于租金价格的谈判重点。 因为，SHoPPINGmALL的业主、租户都认识到，SHoPPINGmALL运营管理成败的关键，就是在于能否打造项目所在商业辐射区域范围内领先的购物环境，而购物环境的优劣不仅取决于驻场租户提供的服务品质、同时也包括SHoPPINGmALL业主方提供的整体物业状况与服务支持。 因此，租户对物业服务合同条款的深究，不仅直接关系到前期投入费用、及后期经营过程中所必需支出的固定经营成本（物业管理费、能耗费分摊等），更重要的是关系到租户对SHoPPINGmALL整体购物环境状况、及经营期间得到的业主物业服务支持程度的预期。同时，对于业主，也不仅只涉及到前期建设资金的投入、及后期聘用物业管理公司、专业公司所产生的运营成本，更重要的涉及到SHoPPINGmALL能否对优质租户具有足够的吸引力。 严格意义上，SHoPPINGmALL选择租户的过程，同时也是租户特别是主力店租户选择SHoPPINGmALL的过程。从租户角度，肯定希望业主提供的物业服务，包括的工作项越多、标准越高越好，其中以零售业、餐饮业为代表的主力店租户，其自身经营过程中，用于安保、保洁、设备设施维修维护的费用都十分庞大，对物业服务费用更是斤斤计较。但作为业主，经营SHoPPINGmALL从根本上为了逐利，作好物业服务，营造优质购物环境，都是为了实现更高的出租率、租金水平、及租金收缴率，不可能只为提升租户的满意度，就无限制地提供服务。租赁合同中有关物业服务条款的谈判过程，就是业主、与承租户博弈的过程。 SHoPPINGmALL业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中，要围绕着“SHoPPINGmALL内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为（主要指：租赁行为）顺利开展”的最根本目的，按照如下原则进行： 首先，应该承担业主作为mALL主导者的责任（即通常提倡的“大业主、小租户”的SHoPPINGmALL管理原则），通过以物业服务为代表的SHoPPINGmALL运营期各种管理手段，对项目整体购物环境、特别是公共环境进行有效地管理控制。 再次，始终保持成本意识，对物业服务内容，不是简单地一刀切，对租户要求进行合理区分，提供不同层次服务，对租户运营管理充分了解，与租户合理沟通，清晰了解租户经营活动所需要的物业服务，提供有针对性的支持，保持租户经营活动的顺利开展。 其中，主力店租户多属于餐饮、百货等劳动密集型行业，业主对提供的物业服务应侧重于经营活动的硬件、软件支持，而不是租户自有员工工作量的代替。 租赁开间式商铺、特色经营的中小租户，自身人力资源薄弱，业主的物业服务应以全面为主，使租户可以将全部精力，完全投入到经营中。 对于部分租户的特殊要求，提倡引进先进技术，主要通过设施设备的改进，以物业交付条件的硬件形式实现，尽量避免使用后期物业服务的软性承诺。 运用长效成本管理概念，在通常租户租赁经营期都短于业主产权持有期的情况下，应该坚持自已管理重要设施设备的工程管理模式。，一般不采取租户代管方式。 对于物业服务条款的约定中有关质量标准、物业服务、水电、空调管理等费用标准的确认，要作到明确、主动，避免受制于租户。 SHoPPINGmALL整体运营、及租户经营活动组织，受单体、组群等mALL不同建筑形态影响很大，业主在考虑物业服务支持条款时，要充分考虑建筑形态因素的影响。 结合上述原则，就SHoPPINGmALL业主为租户提供的的安全、保洁、工程等方面物业服务中，容易产生争议的条款，具体分析如下： 首先，安全管理条款中，主要争议多集中在“租户资产保护、营业纠纷处理协助、通道管理、及消防安全管理”等四方面，在谈判过程中，应该按“业主主外、租户自理内部”原则，合理分解职责。 一，商品防盗，是零售、超市业主力店租户的关注重点，此类租户一般都设有内保组织，内部还设有红外、监控等技防报警系统，并多与公安机关直接联网。在资产保护条款洽谈中，租户永远希望业主承担的责任无限放大，但业主不可能对租户资产进行全面、及时的精确确认，所以，业主不要