世联芜湖熙龙湾项目营销策划报告.ppt

* 2011年营销费用预算 2011年开发1期初步预算总营销费用1200万，占2011年销售额6亿元的2%。 备注：不含售楼处、样板房装修费用； 营销费用预算 序号 费用 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 1 媒体 120 10 70 50 50 50 50 60 50 60 60 45 675 2 物料 0 20 5 0 50 0 0 10 5 0 5 0 95 3 活动 0 0 10 50 30 20 10 10 20 10 10 20 190 4 外展场 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 120 5 其它 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 120 6 合计 140 50 105 120 150 90 80 100 95 90 95 85 1200 * 项目定位 RECALLING 核心客户：白领阶层、城市中坚阶层、公务员、省内其他城市来芜湖工作或定居客户 重要客户：企事业单位的高管、生意人、私营业主、政府官员 启动期客户锁定 城市 原生态住区 官邸 项目形象定位演绎 * 核心问题与战略 RECALLING 核心问题1：如何在陌生区域，快速建立高端项目标杆形象价值？ 核心问题2：非唯一核心生态景观资源条件下，如何形成高端项目价值区隔？ 核心问题3：面对市场不同层面竞争，本项目如何突出重围，建立标杆地位？ 核心问题 战略动作分解第一层面：重新构建芜湖市场第四级未来城市中心板块价值 战略动作分解第二层面：角色的转变——前期以挑战者的身份，后续力图成为领跑者 战略动作分解第三层面：从形象、展示、营销话术、方式上迅速建立差异化的高端项目定位占领市场 项目营销战略 * * 让更多的人享受真正的地产服务 2010.11.27 You enjoy. We serve. 感谢各位的聆听！世联地产 1、商业、住宅的启动次序的确定；2、城中滨江板块边缘，一线江景如何实现高溢价；3、短时间积累大量客户，项目如何起势 * * 亮相房交会，形象展示，强势杀客 强势占据展会的核心位置，设计与项目品质吻合 短时间内为项目集中带客 A.推广攻略 * 报纸广告——主流报纸媒体创新宣传方式，以硬广形象+软文硬作结合，配合推广需求 关键一： 需言之有物； 清晰告诉客户项目卖点 关键二： 推广信息与销售重点结合 让推广真正为项目销售服务 关键三： 结合销售阶段，有重点的投放 降低营销成本，将钱花在刀刃 关键四： 在客户看得到的地方，做文章 实现推广效果最大化 A.推广攻略 * 截杀本项目不同来源的目标客户 客户必杀之2：主城客户捕捉！ 高调形象，强势营销 熙龙湾 鸿瑞地产城市巨献 城市 原生态住区 官邸 扼守中心区与成熟社区 新百大厦附近广告牌； 其他针对性的社区广告投放和其他推广 A.推广攻略 * * 电梯框架广告、DM直邮及灯箱广告全面覆盖 A.推广攻略 * * 短信、电子报、彩信等持续使用 短信形式：短信、彩信、翻页电子报 发送时间：每周五、六 发送人群：项目来访来电客户及下列几种客户 法人代表或股东成员：公司经营在5年以上，注册资本20万以上； 私家轿车车主：拥有私家轿车的车主； VIP储户：银行存款50万-100万之间； 企业中高层管理人员； 特定行业、特定商圈人群：医疗行业，教育行业，贸易行业，百货行业，金融行业等； 公务员人群：公务员、企事业单位人员等； 中心城区老社区业主、高端商场会员等； A.推广攻略 * * 截杀本项目区域内的目标客户 客户必杀之3：区域内客户必杀！ 建立区隔，引导客户 圈层营销，锁定目标客户 建立区域内竞争优势，主动跻身城东第一梯队高端住宅 在城东主干道设立导示及户外 A.推广攻略 * * 圈层营销，区域核心客户所属的各个圈层，就是我们要把握的主要拓展渠道 核心客户：以寻求城东新区生活的公务员阶层为核心客户 政府单位、一中等院校、私企业主、区域地缘客户…… 拓展形式：直邮/赞助圈层活动/给予一定优惠促成圈层内团体购房/与会所联谊等 A.推广攻略 * 精细化楼书，分类深入阐示项目核心价值 ，软硬结合多种形式阐述 蓝本： Concept：文化理念 Comfort：建筑设计 青本： Location：地段生活配套 System：设备设施建筑保障体系 红玺台楼书规划 Location：地段 Park：公园 Collection：户型 System：设备设施建筑保障体系 Service：服务 Enjoyments in City：生活手册 1912楼书规划 A.推广攻略 * ???????? 展示、服务攻略要点 ????????????? 现场为王，放大细节