伟业顾问沈阳三好街项目市场调研报告.doc

三好街项目市场调研报告 一、住宅分析 各项目基础信息提列 项目名称 总建面 占地面积 容积率 绿化率 主力户型 销售均价 五里河城 64万平 11.19万 4.2 30% 60—110 清水6200 精装修6500 昌鑫置地广场 23万平 2.9万 8.0 45% 121—151 6400 盛华苑 38万平 10.04万 3.7 46% 134—167 5700 东森总部商务广场 17.5万 5万 3.8 42% 91—118 8000 世茂五里河 160万 18万 5.12 70% 100—270 预计12000 领先国际 30万 3万 6.6 38% 住宅：150 公寓：46-94 住宅8500 公寓9500 万达新天地 34.7万 7.65万 6.76 无园区 35—50 7300 华府天地 170万 16.5万 11.2 40% 70—80 住宅：10300 公寓：12000 典型个案分析 五里河城 ——项目概况 地理位置：原五里河体育场北侧 项目类型：住宅、商住公寓、写字间 项目规模：项目占地11.19万平米，总建筑面积64万平米 容 积 率：4.2 绿 化 率：30% 物业类别：住宅，商住公寓、写字间 开 发 商：中雁房地产开发有限公司 物业：香港戴德梁行物业管理顾问公司 —--产品线 住宅部分一共408套 清水为一栋楼2梯4户，一共3个单元 24层高，一共288户， 精装修一栋楼2梯4户，一共2个单元 15层高，一共120户。 主力户型60与110平，畅销户型60平。 装修情况 户型 面积区间 配比 清水 一室一厅 60平 35% 二室二厅 110平 23.8% 三室二厅 147平 11.8% 精装修 一室一厅 60平 14.7% 二室二厅 110平 14.7% —-价格与营销线 项目于2005年2月开始内部认购于2005年4月正式开盘销售，开盘起价为5060元/平。 到2006年2月，清水房起价5200元/平，精装修起价5500元/平，均价5800元/平。 到2007年6月，清水房均价6200元/平，精装修均价6500元/平 从该项目价格走势上来看，平均每年涨幅为300——400元。 从去化速度来看，该项目住宅部分一共408套，清水280套，精装修120套， 到目前为址，已经售完封盘。 —--配套线 五里河城项目地处沈阳金廊的中央商务带，位居五里河体育场的北侧 项目按照功能共分为商务区、商业区、居住区、和教育区四大板块，是亦商亦住的复合 型地产项目 中小学：青年大街小学、三好小学、文化路小学、91中学、沈阳市第二中学、峥嵘中学、 辽宁省艺术学校。 酒店：万豪酒店，喜来登大酒店 交通：222、214、4325 ，238等 —--小结 项目周边社区成熟，人文环境高尚，交通便利。 客户认购主要以投资为目的，投资比例达70%，客户主要来自三好街区域，以IT业人 士，私企老板及政府公务员为主。 大户型设计不够方正，浪费面积较多。 选用戴德粱行做为物业管理，提高了服务的水准，对客户有一定的吸引力。 推广上主要以重大结点活动并配合报纸软性宣传为主，并安排了部分户外广告，效果一 般。 目前售楼处较为清闲，现场销售人员人数较少。 昌鑫置地广场 ——项目概况 位置：沈阳市青年大街320号 物业类型：写字楼、住宅、公寓、商业 总占地面积：29000平米 总建筑面积：230000平米 容积率：8.0 绿化率：45% 写字楼面积：46000平米 商业面积：50000平米 在售：住宅、写字楼、公寓 ——产品线 本项目为综合体建筑群 1-3层为50000平米北京华联购物中心 A栋住宅23层，B栋住宅两个单元24层， 一个单元31层； C.D栋住宅31层；E.F栋写字 楼25层；G栋公寓31层? 4层整层为空中停车场，400个车位 4层屋顶为15000平米空中花园 单体结构：框架剪力墙 在售的B栋为南北通透的板式住宅，两梯两户，以三室两厅两卫为主力户型，占到B 栋户数的50%，面积区间在140-151平米。其余为两室两厅两卫及两室两厅一卫的户型，面积区间在106－116平米所有户型均为南北通透，并设置双入户门，功能分区明确。 在在售的C、D栋为板塔结合住宅楼，主力户型是南北通透的三室两厅两卫舒适户型， 面积区间在99－128平米，占户数的50％，南侧突出部分为一室一厅一卫和两室两厅一卫的小户型面积区间55－79平米，紧凑适用。 --—价格与营销线 该项目住宅2005年3月开盘，开盘均价5300，半年后涨100，跳到5400均价，之后每 两个月平均涨50，连续涨4