20080303_综合体@都市综合体程序.ppt

综合体研究案例 世联研究案例 项目基本情况介绍——综合体项目的三种租售模式 项目发展过程中遇到的问题 每一种模式下，该物业的发展历程？ 每一种模式下，该物业的发展特点？ 每一种模式成功运营的关键因素？ 三种模式相对比有何特点？ 综合体项目的三种租售模式 太古城：在船坞原址上建起来的高尚大型私人屋邨，集高档住宅、甲级写字楼和大型购物中心于一体 开发背景：上世纪70年代香港地产日渐兴盛而航运业开始衰弱，太古集团遂决定关闭太古船坞改向地产行业发展，并于1974年宣布在太古船坞地段兴建高尚大型私人屋邨太古城，整个项目于1985年大体完成，历时10年 规模：占地53亩，投资额约13.5亿元 产品比例：61栋28-32层高的住宅，三栋甲级写字楼（170万方尺）以及一个260万方尺以上的商场 住宅：写字楼：商场=70%：17%：23% 产品比例：总建面约48万平米，其中写字楼占43％，酒店占29％，商业＆公寓均占14％ 华茂中心：是长安街上地标性百万平米超大规模国际化商务建筑集群 ，它的出现使北京CBD繁华地段东移 位置：长安街国贸以东900米 开发背景：该项目是2003年北京市60项重大工程之一 ，也是发展商国华置业稳固北京市场而倾力打造的世纪产品，也是其进行全国性战略扩张的重要举措 规模：项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、约16万平米“水主题”国际商城、20万平方米国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园组成，总投资额将达60亿元 开发面积近百万平米，荟萃了高端的公寓、写字楼、商城和豪华酒店，倾力打造成东长安街超大型国际商务、生活城中之城 大中华国际交易广场位于深圳CBD中轴线核心，容纳办公,酒店,会所,商业等商务组合于一体, 依托30万平方米至尊体量，号称商务航空母舰，势为CBD楼群领袖 位置：位于深圳CBD中轴线核心，福田区深南大道与金田路交汇 交通：地下二层地铁大厅直驳地铁1号线与4号线交汇站 开盘时间：2005-12-18 规模：占地面积30396.3平方米，建筑占地面积15070平方米，总建筑面积301064.09平方米，写字楼101946.67平方米，酒店35038.52平方米，商业裙楼83976.04平方米 楼层状况：1栋43层和2栋30层的塔楼，1个8层裙楼 特色： 外立面以巨石和进口汽车玻璃，30根门柱，47×47米无柱施工 2000平方米直升机停机坪 10000平方米空中花园 深圳CBD单体面积最大的写字楼 深圳CBD惟一兼纳综合写字楼、国际顶级酒店、国际会所、商业会展等多项功能的“商务航空母舰” 大中华国际交易广场售卖的产品以写字楼为主，在销售过程中注重发挥产品优势，弱化劣势，以重树客户信心为目标，并注重把握机会合理入市，采取差异化营销策略 为了规避劣势，大中华国际交易广场通过调整产品质量、小面积划分单位、分区启动以及客户推广策略等措施积极吸引目标客户，实现营销增值 大中华国际交易广场采取高开平走的价格策略，开盘价格22000元，是当时深圳中心区最高价格水平，后期受深圳市写字楼价格整体上涨变化的趋势，写字楼售价有所上升 信兴广场：因拍得深圳当年土地交易最高价格而被公众称为地王大厦，是深圳第一高楼也是世界第11高楼 位置：位于深圳市深南东路、解放路、宝安南路交汇的三角地带 开发背景： 大厦1996年完工，共81层，高383.95?米，建成时是亚洲最高建筑，也是全国第一个钢结构高层建筑。现为深圳市最高建筑，也使目前世界第１１高楼 特色：大厦设计充分体现通、透、瘦的神髓，它的宽与高之比例为1:9，创造了世界超高层建筑最?“扁”最“瘦”的记录。 33层高的商务公寓最引人注目的设计是空中游泳池，空间跨距约25米，高20米，上下延伸由9层至16层 功能：大厦主要由商务办公楼、公寓和购物中心组成，主要功能是办公，大厦顶层同时是亚洲第一个高层观光区，可以南望香港、北瞰深圳 信兴广场：总建面28万，其中写字楼14.4万 综合体项目的三种租售模式 星河世纪位于深南大道与彩田路的交汇处，近岗厦地铁站，涵盖了定制式服务公寓、中高档写字楼、主题购物中心三种形态 ，是星河地产2005鼎力钜献杰作之一 区位:位于深圳中心区，深南路与彩田的交汇处，靠近地铁站，紧临深南彩田立交 规模:占地约1.17万平方米，总建筑面积约15万平方米，由3栋塔楼组成，其中：住宅世纪公寓约5.49万平方米、户型面积32~68平方米、建筑高度约100米；写字楼世纪中心面积约4.0万平方米、组合空间36~144平方米、建筑高度约170米；商业世纪广场面积约4.3万平方、附楼5层 。总户数1200，停车位600个 开盘时间：2005年10月 产品比例：写字楼：商业：公寓是29%：3