20040429_深圳_城市主场_项目定位建议程序.ppt

【市场调查】 深圳公寓式写字楼使用、销售及投资状况 6%-8% 8.3%-10.5% 9%-10.8% 8.7%-9.5% 9.1%-9.9% 资产 收益率 办事处 75-100 73-93 15000 罗湖口岸 汇展阁 贸易、办事处 55-70 76-153 8000 人民南 佳宁娜 友谊广场 贸易、服务类行业 75-90 70-169 10000 和平路 爵士大厦 贸易、电子、服务行业等办公用户 55-60 50-70 7600 中心区 中电信息大厦 电子、服务行业 60-65 37-78 7900 车公庙 财富广场 使用客户 月租 （元/m2） 公寓 面积 均价 （元/m2） 位置 楼盘名称 调查结论：深圳的公寓式写字楼的租金回报略高于服务式公寓 【市场调查】 旭飞花园的启示 A 多层 22 B 小高层 40 C 复式 48 7200 21~27 36~41 50 单房 一房 小复式 旭飞花园 租金水平 （元/平米） 均价 （元/平米） 面积区间 （平米） 户型 项目名称 住 宅 商 铺 均价：15000元/平方米 月租金：120-160元/平方米 经营方式：旭润商贸公司，聘请著名百货成功人士经营。 经营概念：与居民日常生活息息相关的各类商品。 观点：作为一个新兴的开放型区域中心，对各种物业类型均存有可能的需求 深圳人群生活方式写真 【客户写真】 世界 (生活)观 出处 关键词 生活方式描绘 容器 兢兢业业的上班族，公务员，相敬如宾的夫妻，接送儿子上下学的家长 效率、规律缺乏激情 钟摆 分工 SJ团队稳定型，企业生产线中的参与人，严谨的管理者和被管理者 集体主义 任劳任怨 安分 蚂蚁 嘉年华会 高档消费场所中一掷千金，不甘于平凡，渴望出人头地的一撮人，对自己很好 虚荣、浮华 蝴蝶 世界 (生活)观 出处 关键词 生活方式描绘 话题和明星 飘一代， 身体（或心灵）穿梭于不同的城市或不同的职业角色转换，生活中的不稳定因素 自由 不安分 鸟 扁平的世界 比正常人更天真，比乐观的人更有趣，比初恋情人还要纯情 天真，简单 艺术天分 卡通 温床 及时行乐，安排好自己，睡到自然醒，工作到厌烦就扔开，逃避社会压力（自由职业者），享受总是触手可及 慵懒，敏感 猫 猫 【客户写真】 商铺 投资型住宅 猫 卡通 鸟 蝴蝶 蚂蚁 钟摆 服务式公寓 SOHO 工作室 自住型住宅 生活方式描绘 【客户写真】 不同人群的物业需求 广义的 BOBO族 生活中的大多数，的主流人群 深圳正在壮大的新群体 他们不需要太大的空间，他们是创业潮中最时尚、最洒脱的一群人 他们时尚，他们做新潮的事情，或网页设计、或音乐绘画、或出书撰稿，或在酒吧内舞动青春的酒瓶 他们有魅力，他们在业界资源众多 【客户写真】 鸟/卡通/猫群体素描 他们一个人在自由的天地，将自己的事业、金钱、生活、未来等梦想和自己的现实结合起来 一种全新产品可以满足他们的需求！ 市场 市场—客户 产品 营销实施 【产品形式】 产品：不兼容 消费人群：渴望融合 4V营销下的创新思维 城市地标/眼球经济 SARS的思考/生态意识 沟通/交流/多元化 商铺 服务式公寓 soho工作室 自住型住宅 投资 布局： 对视问题较严重 视线受到盛世鹏城和鹏益花园 的遮挡 体育馆的景观观察面过小 小区入口设在建筑中心，强调 入口（为传统小户型做法） 环境： 一个半围合式小区园林，有较好 的私密性（为传统小户型做法） 架空层的利用 商业： 商场与街铺面积比为4：1 户型： 弹性较好 实用率低 【方案评价】 建筑方案评价——“U”方案 布局： 合理的布局弱化了对视问题 视线受到盛世鹏城和鹏益花园 的遮挡 远望体育馆和笔架山 小区入口的设置强调混合空间， 模糊界面，强调综合性 环境： 公共——半公共——半私有空间的良好过度 架空层的利用 商业： 全街铺， 空中连廊（直通街） 户型： 弹性较好 产品多样化 【方案评价】 建筑方案评价 “ N” 方案 户型 前瞻性 环境 商业 发展潜力 布局 U方案 N方案 可取方案 【方案评价】 《社会动向》 自由时间的增加 价值观的改变：个性化的生活方式，重视健康，不追求物质享受 重视生态：节能、节源 高度信息化 高度国际化，无国境时代