浅议业主大会-学位论文.doc

Abstract The issues and implementations of the Regulations on Real Estate Management and Real Right Law made up the blankness of legislation on condominium management. The theory of Condominium associations is an important part of condominium management system , in the interest of all owners and the important approach through which member ownership can be realized. Therefore, this paper is established in the aspact of legal research and focuses on the basic issues of Condominium Association. Analysis of the current owners of our shortcomings, the distinction between ownership of the building for the future direction of a sound point of view the author. Key Words： condomunium associations; proprietor; house owner convention 浅议业主大会 业主大会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。(此外，临时会议的召开还必须满足一系列严格的程序条件。 根据《物业管理条例》第13条，我国的业主大会会议分为定期会议和临时会议。我国《业主大会规程》规定，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。倘若有20%以上业主提议的，或发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，或属于业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。在实践中，由于20%的提议比例过高难以执行，所以一些地方规定或小区议事规则中将比例调低至10%左右。从比较法角度看，一般由部分区分所有权人提议进行临时会议与部分区分所有权人通过主管当局提出临时会议的人数比是不同的，后者的比例要高于前者，主要目的在于控制公权力的介入。(业主大会会议的形式可以采用集体讨论，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 2.召集人 我国香港地区《建筑物管理条例》规定首次业主大会会议由业主委员会召集，在业主大会成立之日召开，但业主委员会的成立是业主大会成立的先决条件（7条2d），即业主委员会在业主大会成立之前成立，而大陆的业主委员会是由业主大会选举产生的（《物业管理条例》第11条第二款），因此，大陆的业主大会会议无法由业主委员会召集。我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第26条规定，区分所有建筑物所有权登记的业主人数达到三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上时，开发建设单位应于六个月内召集业主召开业主大会会议订立业主公约，并向房地产主管行政部门备案;如果开发建设单位不止一个时，应互推一个代表进行，也就是开发建设单位为第一次业主大会的召集人。应当指出的是，台湾建筑业有先售后建和先建后售两种情形，尤其是在先建后售的情形下，开发建设单位作为召集人应没有问题。但大陆大多采取商品房预售即先售后建的方式，入住率永远达不到三分之二的情况都有可能发生，况且开发建设单位没有利益的驱动，恐怕没有召集业主大会会议的动力，因此《深圳经济特区住宅物业管理条例》第9条规定，住宅小区己交付使用并且入住率达到50%以上时，房地产主管行政部门应会同开发建设单位召集第一次业主大会会议。即由房地产主管行政部门和开发建设单位一起作为召集人，而房地产主管行政部门应当起到主导的作用。 房地产主管行政部门和开发建设单位只是作为第一次业主大会会议的召集人，而不是常态。业主大会成立后，业主大会会议的召集工作由业主委员会来完成。（《物业管理条例》第15条第一款） 3.召集程序 每一次业主大会会议都必须由召集人召集，而不能由全体业主自行集会。(如未经召集人通过一定程序召集，而只是业主偶然