星彦地产深圳桂强芳发展战略和营销报告.ppt

项目价值和思维路径 回顾一下趣园的定位过程，可以为本项目提供一些有益的启示 项目价值目标 一个缺乏高档产品的片区 一个仅有98席的福田项目 一个环境清幽、配套薄弱的项目 一个拥有园博园、深圳湾、塘朗山三重稀缺绝佳景观资源的项目 　　　　　　　　　　　　　…… 　　　　　　　　　应该拥有怎样的目标和价值？ 　　　经过几个回合的探讨，星彦公司认为，本项目的目标不应仅限于顺利实现100％销售，也不在于凭借天然优势比区域同档次楼盘每平米多卖几百元。 　　　它的目标应该在于，充分利用各方面条件把价格发挥到极致。　　　 价　格 这样价位下的顾客是谁？ 他们关注物业的哪些因素？ 项目解析 所处区位 项目位置 片区对比 项目所处园博园片区，可以与香蜜湖片区，华侨城片区构成互相媲美的片区形象，因此，项目的定位首先定义片区形象将是项目价值最大化的前提。 华侨城片区的高尚形象已经根深蒂固，香蜜湖片区的形象正在形成，与这两个片区相比，本片区更具有稀缺性，更具有私密性。 视野景观 规划指标 项目占地3933.2平米 容积率4.3 总建筑面积19950平米，无商业 建筑层数：地下二层，地上三十层 总户数：98户 车位：91个 公共空间面积：狭小 产品类型 两房单位 户型方正，布局紧凑 有大面积阳台既可观景，又可实际利用 北侧、西侧、东侧视野均有不同程度阻隔 卧室的尺度不够舒适 三房单位 客厅、主卧的尺度非常舒适 南侧视野受到一些影响 西侧、北侧视野开阔 主卧无单独卫生间配备略显不足 四房单位 南北通透、宽敞透亮 视野开阔无阻隔，是项目中景观优势发挥最充分的单位 大面宽，动静、干湿分区 双阳台设计，配工人房 朝向正南、私密性好 建筑尺度开扬，舒适性强 项目解析结论 本项目核心优势：与园博园零距离，三面景观环绕。 本项目处于有绝佳的多重景观资源区域（园博园、深圳湾、安托山、华侨城和香密湖的城市景观）。 项目远离城市主干路，私密性强，居住安静纯粹。 户户有景，均好性强。 大面积凸窗、露台、入户花园，在新政限制下，户型已形成优势。 项目规模小，缺乏大社区感的同时也更显精致、稀缺。 项目本身配套和周边配套均比较匮乏，交通也不是很便捷，客户群体主要为有车一族。 项目发展战略 项目体量小，片区今年没有已动工的新项目，类似定位的产品也很少，因此什么时候推出对市场供求的影响不大，对项目最终实现价格也左右甚微。 本项目入市时间主要由工程进度因素和市场启动程度决定。 关注相邻片区中端、中高端住宅产品的推售动态和形象定位。 更重要的是楼盘形象建立和传播，可以考虑在六月份开始以网络和报纸软文的形式为项目蓄势、储客。 公共空间精装修 增强品质感 　　样板房包装原则： 注重看的功能（强调视觉冲击和协调美感） 注重卖的功能（强调产品功能的展示） 　　注重景观视野、通风采光、居住舒适性 体验式营销（造就“难忘的体验”） 广告推广 由于客户的层次比较高端，数量也较少，建议广告集中定点投放。以户外为主，可以考虑在深南大道园博园段、华侨城段、侨城东路、园博园入口等处设置醒目的户外广告。另外可瞄准商务客户，在机场候机厅，高档商务场所安排一些广告。报纸广告作为辅助。 深南路与侨城路交汇处 园博板块最后的豪景美宅 网络推广 建立项目网站，将本项目与各专业网站链接，提升项目形象与知名度。在网站中制作电子表格，方便客户在收取项目资料后的回复。 现代生活和网络的连接越来越紧密，网络已成为楼盘推广的重要渠道，应给予重视。本项目的网络推广重在项目形象树立和人气聚集。 活动推广 ■　联络各大高尔夫球会，实现会员资源共享的同时，采用高尔夫球赛、会员联谊、红酒品鉴会、雪茄鉴赏会的形式进行点对点推广； ■　与各大银行联手，与银行的各种卡类会员实现资源共享，并组织各种公关活动进行推介； ■　与中国移动联手推介。实现与全球通俱乐部积分卡中的钻石卡和金卡会员的资源共享，采用灵活多变的形式进行点对点推广； ■　与名车（陆虎、宝马、奔驰）车友会资源共享，并组织各种公关活动进行推介； ■　组织和园博园联动的活动，比如邀请知名人士欣赏艺术家在园博园现场作画、赏园并举办室外酒会。 活动推广把握三点原则。 一、品位高雅，形式独特； 二、找准目标群体的兴奋点，使他们乐于参加； 三、注意活动和项目推广的联动。 本项目的炒作把握先片区、次园博园、后项目的次序。 利用活动配合媒体对项目进行炒作宣传，使目标群体逐步发现、认同本项目的价值。 炒作体系 宣传炒作 对比深南路联动的华侨城、香蜜湖片区 未来的高尚富人区 联手星彦三级市场拉高周边二手房价位 炒作片区 园博园的现实价值和未来价值 园博园的占有，园博园的稀缺 　炒作园博园 　炒作项目 ＣＢＤ生活区的私密静空 值得珍藏的绝版全景户型 亲近园博园的寓馆生活、艺术栖居 销售体系在于有效整合