从建管不分走向建管分离的历史视角讨论.doc

从建管不分走向建管分离的历史视角讨论 从建管不分走向建管分离的历史视角讨论提要：讨论建管不分问题，要有历史感、逻辑感，要讲道理，而不能进行脸谱式丑化，否则人再多、嗓门再大，也只是瞎起哄 源自建筑资料 从建管不分走向建管分离的历史视角讨论 提要：让我们带着对建管不分的历史感恩，用法律创新构筑一个建管不分无法生存的物管新天地。 引言：我是主张建管分离的。表这个态很重要，便于人们把我归类到建管分离的赞成派，这样我就能底气较足地同大家交流我关于建管不分的三个基本观点：第一，建管不分曾经帮助社会接受物业管理这个新生事物，历史功绩不容否定；第二，建管不分的根本问题，是阻碍建立起物管项目获得和管理费形成的市场机制，而不是物业公司在利益冲突中偏袒开发商；第三，坐而论道不能改变建管不分，只有创立针对性的法律规范才能有效推动建管分离。 1、讨论建管不分问题，要有历史感、逻辑感，要讲道理，而不能进行脸谱式丑化，否则人再多、嗓门再大，也只是瞎起哄，没有说服力。事实上，正是由于多年来，人们对建管不分问题的认识和评判，一直停留在简单化、表面化，才使得这一问题始终能够高居物业管理行业热点问题的排行榜，却没有取得一丁丁点实质的改进。难道我们大家没有责任？ 2、把建管不分的责任简单归咎于开发商，既不能解决问题——过去的这几年充分证明了这一点，至少我这样认为——同时也不公正。建管不分，不是一群开发商在阴暗的角落里，怀着邪恶的动机，制造出来危害老百姓的病毒，而是在行业成长初期，在物业管理非市场化环境下的被动之作。“物业管理非市场化环境”这个提法，是把握建管不分问题的钥匙。 3、物管同行很多人都知道，81年3月10日成立的深圳市物业管理有限公司，是中国大陆第一家物业公司。大家想想看，如果深房集团不去成立这家物业公司，谁去帮它做东湖丽苑小区的物业管理？历史表明：中国大陆第一家物业公司，一出生就是建管不分的。 第一家物业公司是建管不分的，第二家、第三家也是。第一家物业公司直到98年才开始外接项目，谁能等得及？就这样，一家又一家建管不分的物业公司相继出生，一直生到今天的二万多家，占到了全国物业公司总数的70%-80%。 4、建管不分的物业公司，是历史的英雄，是一群抓来了老鼠的猫。正是由于它们的出现和努力，中国人才认识和初步接受了现代物管服务。忠于历史的人都不会否认：没有建管不分的物业公司，就没有中国物管行业的今天。面对行业的创造者，难道不值得我们每一位物管从业人员向他们致敬？ 5、建管不分还有额外的荣耀。正因为开发商与物业公司是一家人，利益上的帐好算，要人给人，要钱给钱。这样的支持和扶助，帮助物业公司渡过了行业最初的资源贫乏期，帮助形成新型的服务理念、规范的管理服务体系和优秀的人才团队。所以，今天各类物管企业排行榜上，开发商下属物业公司名列前茅并不令人惊奇。其中许多优秀企业已成为物管同行的学习标杆，单深圳的就有万科、万厦、中海、中航、招商、金地、华侨城等。 6、历史并不是建管不分物业公司的独角戏——独立物业公司出现了。我很敬佩第一家独立物业公司的创始人，很了不起，既有远见又有魄力更有勇气，在无意识中打出了一发中国物管行业主流转向的信号弹。榜样的力量是无穷的，于是建管不分物业公司与独立物业公司的数量都在与日俱增，相互的竞争也在与日俱增。在这场决定物管行业未来格局的竞争中，建管不分物业公司赢得了80%以上的物管项目，却输掉了存在的历史合理性。 7、关于建管不分的弊病最常见的提法是：物业公司在开发商和业主发生利益冲突时，偏袒开发商，或者物业公司代开发商受过而权利义务关系不清等。这类观点不是没有事实根据，但抨击的着力点比较狭隘，不致命。因为我们可以对此提二个问题：第一，是不是建管不分物业公司都在偏袒开发商？答案显然是否定的，起码优秀的大牌物业公司不会做得那么低级。那么，第二，如果一家开发商下属物业公司能以公正立场处理开发商与业主的矛盾冲突，它是不是就可以持续存在下去呢？答案难免尴尬。因为在这里，建管不分在今天是否还应该存在的体制结构问题，被减弱为变形为当开发商与业主发生矛盾冲突时物业公司的立场能否做到公正的微观操作问题，难怪对现实毫无作用。 8、从实质上分析，建管不分的弊病不在对业主态度是否公正公平。在这方面，建管不分的大牌物业公司今天做得比独立物业公司还好。建管不分的弊病不在微观服务层面，而在体制层面：建管不分越来越严重地阻碍着物管行业的市场化健康发育。 9、首先，建管不分阻碍了物管项目获得程序的市场化，导致不正当竞争。建管不分不仅是指开发商和物业公司有血缘关系，如是常见的父子兵、少一些的兄弟兵或者有股权关系的亲戚，而且是说开发商把项目交给自己物业公司来管理。有人可