上海航头A1地块项目定位报告.pptVIP

纯多层——品质洋房 案例参考：尚东国际名园 容积率：1.14 占地面积：220000平方米 总建筑面积：320000平方米 建筑类型：由8层电梯情景公寓、4＋1花园情境洋房 户型面积配比：主力房型为85-120平方米二房，114-148平方米三房 本案建议参考尚东国际名园的建筑形态，规划成5-7层洋房形态，主力面积建议85-130平米为主。 A1-01地块产品建议： 类独栋 参考案例：保利林语溪 保利林语溪基础数据： 容积率:1.2 绿化率:35.62% 占地面积:120000平方米 总建筑面积:170000平方米 规划户数:1430户 建筑形态配比:类独栋+小高层 户型面积建议：类独栋，3层， 220-240（中套）；240-260平米（边套）。 说明：类独栋形态可根据实际设计条件变化，非林语溪唯一 A1-01地块产品建议： 关于多层产品的复式（空中别墅）的考虑 本案建议采取多层复式形态，规划成6-7层复式，户型面积建议80-130平米（考虑中空，或者设备台等方式进行附送） 业态参考项目：仁恒怡庭，金地未未来 物业形态：多层复式 附送中空 户型参考：金地未未来 A1-01地块产品建议： 形态参考：仁恒怡庭 4、其他设计参考（建筑面积80+） 附送设备平台 A1-01地块产品建议： A1-02地块产品建议： 商铺+准联排 产品形态建议2-3层商铺+复式公寓组合形式，户型面积建议底商50-100平米，准联排150-160平米。 案例参考：新浦江城 住宅 底商 谢谢！ * * * * * * 别墅仅南郊中华园项目在售，联排主力总价在450-530万/套。 预计豪全花园、生茂养园下半年新推，生茂养园前批房源独栋主力总价在590-730万/套，联排主力总价在280-320万/套。 产品特性——品质产品 联排产品面积段集中在220-236㎡，而生茂养园的独栋产品主力面积为350-359㎡。 区域标杆南郊中华园为纯联排社区，法式风格。该案内部规划较为完善，包含了主题河道景观、商业街、会所，社区品质感属于区域上等。 航头板块别墅市场 227-229㎡ 4/2/4 南郊中华园 （联排） 450-530万 生茂养园 沪南公路 区域楼盘主要集中在沪南公路沿线 豪全花园 3、市场格局现状 南郊中华园 * 4、潜在供应量分析 区域内未来竞争量在60-70万左右，加上未来大型居住区的规划，市场存在较明显的竞争态势。 * 项目名称 产品构成 预计续推时间 预计均价 咸塘汇景 （海洲桃花园二期） 多层、小高层 2010年下半年 （预计续推两房） 预估14000 金色航城二期 多层、小高层、高层 2010年末或2011年初 （三期将开盘） 预估13000 西郊中华园·两河流域 联排别墅 2010年下半年 （预计续推联排，未来 规划推三期） 23000 长泰东郊御园 高层、联排别墅 2011年 （现在建的高品质大型 总规划三期项目) - 4、未来周边项目市场价格 下一阶段， 航头区域推出的房源以别墅为主，包括联排和类独栋产品。其中规划有三期的大型项目长泰东郊御园，将预计在2011年推出高品质英伦式联排别墅。两河流域预计将在下半年续推一批联排。公寓方面，咸塘汇景和金色航城可能在2010年末或2011年初续推两房和三房，预计届时开盘是均价将在会有明显提升。 公寓市场：09年7月至今处于零供应状态，由于缺乏供应，成交低迷，市场长期处于饥饿状态；09年下班年，少量产品实现最高价格为8000-9000元/㎡；目前区域二手房报价在11000元/㎡左右。 公寓客户：目前构成区域内公寓产品的主力客户为区域客为主的地缘性客户 别墅市场：供应量不足，成交均价稳定在2万/㎡上下； 别墅客户；区域内联排别墅则是以更大范围的大浦东客户为主，少量其他区域客户。 联排别墅的价格已经达到公寓类产品近2倍的售价，公寓类产品的品质及客户辐射能力是造成目前整个公寓市场价格瓶颈的主要原因。 各产品线市场处于长期饥饿状态，显示出明显的供不应求状态。 下半年及明年会有相对大的供应量出现，且部分产品品质会有明显提升。 小结 市场机会 市场空间 板块对比 1、全市联排别墅市场分析 09年至今，全市联排别墅市场明显求大于供，至09年6月份，供应量大幅长涨成交均价稳步上升。 09年至今，全市一共有123个房地产项目推出联排别墅，总体供应量达2250773.45平方米。全市成交量高达2793107平方米。 供不应求，均价稳步上升。 10年前8个月，商品公寓合计供应636万方，同比下降1.2%；合计去化370万方，同比下降63%；累计供求比为1.72，而09年同期供求比仅0.65，09年合计供求比为0.80； 年初承受09年的强势行情，成交持续上扬，4月达到81万方；但受新