上海金地集团湾流域操盘文案.pdfVIP

什么样的房子才不会跌价？ 金地湾流域“梦回摩纳哥”宽邸样板房推出绝密手记 接连写了几篇评论扔鞋、冤狱、房价、书评、政策的博客文章后，迫切的需要写一篇关于项目的文章， 证明我作为金地浦东的营销负责人，还是全心全意为自身项目服务的，而非公众政治评论家，免得公司领 导认为我吃家饭，拉野屎，拿着工资，却先天下之忧而忧。也通过这篇文章，给大家看看，房地产开发商 的一点营销工作，所用的思考方法和工作手段是什么样的。 湾流域有套“宽邸”新样板房马上就要开放了。“宽邸”是湾流域独有的户型，175 平方米左右的大 户型公寓，毛坯交房，户型结构可以做成 5 房，也可以做成 4 房，还可以做成 3房，这种可以根据客户家 庭结构、生活习惯而具备调整性的户型，深受客户喜爱。 为了更加充分挖掘这种户型的优点，我们这次将 175 平方米的大公寓做成了两房（有点夸张是吧？）， 以“梦回摩纳哥”为设计主题。从春节前我们就开始讨论户型空间怎么划分、风格怎么确定，由营销提供 输入条件，提供目标客户描摹——他们是什么人？什么房子的会令他们心动？房子的什么特点对他们来说 是最重要的？他们的感受（喜欢的、厌恶的、敏感的……）？他们生活习惯和方式是什么？除了目标客户 描摹，我们还要提供竞争楼盘样板房的照片，还要提供我们营销倾向的样板房照片，更重要的是，还要提 供我们的样板房软硬装预算（在金地，样板房的所有投入都算营销费用的）。 设计部根据营销的输入条件，挑选设计公司，将营销语言转换为设计语言告知对方，设计公司设计出 概念稿。汇报。项目总、营销总、设计总、市场部首席、设计部首席、设计负责人、工程负责人，还有我， 听取汇报（以上排名不分先后），之所以列这么详细，主要是说明一套样板房的成功，绝非是某个人、某 个部门，甚至是某个公司的功劳，是大家的），大家提出修改意见，设计公司修改后，再汇报，再修改， 再汇报，再修改……有时候软装硬装是一家公司，有时候因为设计部门认为这家设计公司的硬装设计水平 或一贯风格符合营销要求，但软装未必，于是还会软装硬装设计分开，软装单独找一家公司负责，这样汇 报修改沟通工作就要加倍。这其中，有无数的大小会要开，当然，我们还是很讲效率的，市场不等人，所 以，我们经常加班，个中凄惨不足为外人道。 最终样板房设计方案定稿，由成本部招标，开标，谈判，中标的装修公司开始施工，施工过程中， 还会按照实际房型结构、实际效果做出修改，有些材料是甲供的，有些材料必须去设计公司指定的地方买， 地毯要地毯厂商根据设计图稿现织，墙上的画需要画家手绘上去……硬装成型后，软装公司布置家具，营 销做现场标示，还要和现场土建工程师研究看房通道的路线。最后物业保洁，万事俱备只欠我们尊贵的客 户来访。媒体信息发布。开放。 怎么样？我们的工作乏味枯燥吧？为了提高文章的可读性，我只把上述工作中的非常小的一点，但是 来访客户可能都会注意到的“现场标示”，将它的工作过程给大家做一下展示。 湾流域这套“梦回摩纳哥”为设计主题的样板房，我们认为有 3 点是需要销售员在带领客户参观样板 房的时候，需要特别向客户介绍的（所谓卖点），1、电梯厅。2、客厅。3、主卧。 先说电梯厅。湾流域的“宽邸”是真正的一梯一户，和别的楼盘两部电梯两户人家，平均下来的“伪 一梯一户”不同，湾流域的“宽邸”是一梯一层一户，私密性极高，虽然电梯厅是公共部位，有管道井， 未来可能还会有物业维修人员出入，但基本上这个电梯厅就跟自己家的玄关一样（湾流域的一期业主入住 后，在这里放上了鞋柜和镜子）。因此我们将电梯厅的地面铺装和电梯门套，都选用室内墙地面的材质， 墙面的装修风格也和户内保持一致，电梯厅的灯也有意选用室内常用的吊灯形式……，户外电梯厅变成了 室内客厅的延伸，变成了户外玄关，和一期有所不同，我们将电梯门朝北开，这样电梯厅的可用性大大增 强（当然，同时提升的还有电梯本身的材质，如电梯按钮有了浮雕花纹，电梯按钮有两排，方便坐在轮椅 的客户或小朋友按，不过我个人认为用处不大，因为将来客户们入住后使用电梯都是刷卡，10 楼客户在电 梯内卡一刷，径直就会到 10 楼，别的楼层去不了，当然，别的楼层客户也去不了 10 楼）。