中国房地产行业研究报告2009年.pdfVIP

中国房地产行业研究报告 罗兰·罗兰·贝贝格 格 国际管理咨询公司国际管理咨询公司 revitalization plan announced 中国房地产市场纵览 前言 房地产业在中国国民经济中所占比例大，增长速度快，对相关产业拉动作用大，因此目前虽 处于调整阶段，但其作为支柱产业的地位将长期保持不变。 罗兰·贝格研究认为，从行业发展历程和未来趋势看，无论是作为使用品还是投资品，房地 产都有着巨大的市场需求，而将潜在需求转化为实际增长的关键，在于理解政府针对这一与民生 高度相关之产业的决策方向，及相关政策对房地产企业战略的影响，从而转换思路，获得新的发 展动力。 具体而言，针对住宅市场，政府未来的目标是要通过住房保障体系的建设，形成梯级化的住 房消费市场，解决广大中低收入家庭的住房困难。而梯级化住房消费体系的构建将对中低档商品 房市场形成强烈冲击，促使未来房地产企业的核心竞争环节从土地、资金等的资源竞争，转变为 品质、成本等的产品竞争。 因此，未来房地产企业需要制定清晰的产品战略。产品标准化体系的建设是房地产企业未来 的发展方向，这将大大提高产品品质、缩短建设周期、简化管理复杂度，为企业的长远发展打下 良好基础。金地、万科等企业在上述几方面，尤其是深入研究消费者购房行为，实现产品精准定 位以及质量——成本控制等方面已走在业界前沿。 罗兰·贝格同时认为，未来十年内商业地产将是投资热点。商业地产的发展既是内需拉升的 结果，又将反过来促进扩大内需，同时又因为政府区分调控的政策而与住宅地产形成互补，有利 于企业分散风险。目前在商业地产领域，万达、茂业等企业已占据龙头地位，具有很强的示范效 应；但受制于融资瓶颈以及运营能力，目前国内类似的龙头企业尚屈指可数，而政府对REITs(房 地产信托投资基金)的开放将为商业地产投资打开通道，必将推动商业地产市场的再次腾飞。 1. 中国住宅地产市场整体趋势分析 1.1. 中国住宅地产市场长期向好 自1998年住房改革以来，我国房地产市场经历了十年的高速发展，整体市场规模加速扩大， 房价与销售量双双迅速窜升。究其根源，国民置业的刚性需求和流动性过剩带来的弹性需求是促 使我国房地产行业欣欣向荣的关键驱动要素。这同样也反映了房地产作为一种商品，在我国具有 使用品和投资品的双重属性。 作为使用品，房地产主要用来满足结婚生子等家庭形态变化所带来的购房需求、城市化进程 带来的初次购房需求以及城镇居民的改善性购房需求。其中，前两种需求作为刚性需求几乎不受 经济周期的影响；而改善性购房需求相对而言更加具有弹性，或多或少受经济周期的影响。 到目前为止，我国房地产市场还处于尚未成