房地产开局价格深调风险加大2010年.pdfVIP

目 录 第一部分 宏观经济：过热前端5 一、宏观环境综述：环境助推房地产泡沫5 二、出口导向型面临转型压力6 二、投资拉动造成结构性问题突出7 三、消费回暖是2010年的大趋势8 第二部分 宏观环境助推泡沫 9 四、2010年宏调基调 9 五、货币政策：M2趋势性下降不改宽松货币环境 10 六、信贷：并未实质收紧，但回落趋势将加剧13 七、利率：加息滞后，负息环境推高资产泡沫17 八、汇率：人民币升值压力增大19 九、人民币升值、加息下的房地产泡沫20 第三部分 房地产：资产价格风险突出 21 十、房调：“强政策调控、弱制度建设”格局急待改变21 十一、房地产供应新低遭遇流动性——需求并非常态，不可持续25 十二、一线城市住宅实际年化回报率为负值29 十三、房地产消费能力：长期看好、中短期调整35 十四、土地：土地格局未变，地价过高38 十五、房地产金融：资本化进程加速42 图 表 目 录 图表 1 ：进口增速远远大于出口6 图表 2 ：出口导向型难以持续6 图表 3 ：2009 年投资大幅增加 7 图表 4 ：地产投资与城镇固定资产投资当月增速（单位：% ）8 图表 5 ：居民收入增速超过GDP 增速，消费支出增长也赶超 GDP 增长8 图表 6 ：社会消费品零售总额数据（单位：亿，% ）9 图表 7 ：2010 年、2009 年政府工作报告的对比10 图表 8 ：M2 趋势性下降不改宽松的货币环境（单位：% ） 11 图表 9 ：流动性仍然较高12 图表 10 ：人民币贷款余额及增速12 图表 11 ：银行业准备金率还处在较高水平13 图表 12 ：2010 年到期央票资金量最新测算（单位：亿人民币）13 图表 13 ：近年各月新增贷款数量（单位：亿元）14 | 专项研究报告 | 2 图表 14 ：2006 、2007 年一季度信贷量接近全年 40% 14 图表 15 ：2005-2009 年信贷月度平均占比 15 图表 16 ：公司贷款的中长期化趋势加强 15 图表 17 ：居民户新增贷款额16 图表 18 ：CPI 同比和环比变化（单位：% ）17 图表 19 ：大宗商品价格短暂回调后保持上涨趋势18 图表 20 ：BERNT 原油现货价格（单位：美元/桶） 18 图表 21 ：人民币名义有效汇率连续两个月升值19 图表 22 ：2 月份人民币对美元的升值预期再次出现20 图表 23 ：中日比较20 图表 24 ：两会代表委员对房地产的有关表态22 图表 25 ：2010 年新出台的房地产调控政策与导向23 图表 26 ：2009 年-2010 年已出台和正在执行的房地产正式文件 23 图表 27 ：潜在推出房调政策和已出台政策调整24 图表 28 ：全国房地产数据26 图表 29 ：在建、新开工面积与销售面积比值显示供应不足持续加剧26 图表 30 ：土地购置与新开工面积显示短期供应难以释放27 图表 31 ：16 个城市平均 10 个月左右消化库存27 图表 32 ：主要城市新建商品住宅/商品房可售量 28 图表 33 ：一二线城市住宅收益率比较 30 图表 34 ：北京一手住宅月成交面积（万平米）31 图表 35 ：上海一手住宅月成交面积（万平米）31 图表 36 ：深圳一手房月成交面积（万平米）32 图表 37 ：天津一手住宅月成交面积（万平米）32