淮南HGTP09020地块投资可行性研究报告.pptVIP

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淮南HGTP09020地块投资可行性研究报告

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 前面加一个p,说明现在淮南有几个区,然后通过土地、功能来分析,突然讲土地太突然 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 各区域价值排序 客户认知 中部板块 具有都市价值,客户认知较好,城市商贸中心,配套完善 小地块和高容积率致使居住环境差 拥挤,环境比较嘈杂 南部板块 居住价值最高,客户认知最好 传统高尚居住区,市政府和各类职能部门所在地,配套完善靠近舜耕山,环境好,无污染 可供开发的大面积地块缺乏 西部板块 随着片区集中大面积开发和配套、市政设施建设,客户对区域陌生的认知已逐渐改变 区位较偏,靠近淮化集团,有污染,后劲乏力 东部板块 无污染,距离城市商贸核心近 板块规模大,未来可能形成淮南最大的新兴居住片区 配套缺乏 片区规模优势及靠近核心区适中的距离为客户所认同,区域生活配套设施缺乏是目前区域步入成熟度的最大障碍。 区位较偏,认知逐渐改变,有污染,配套较成熟 都市价值,城市商贸中心,配套完善 居住价值,认知最高,传统高尚居住区,环境好 区位较偏,认知陌生,配套缺乏,无污染 3-西部板块 1-中部板块 4-东部板块 2-南部板块 客户对各板块认知 主流客户 行业分布 市场占比 购买力 能源产业占绝对主导的城市,决定了淮南房地产市场的主流客户为: 煤、电产业从业人员 煤电企业产业的生意人 泛公务员 教师 矿业集团、国投新集、淮化、三个电厂, 职工人数占全市职工总数60%以上 市场上购房的绝对主力 市调显示,在售绝大部分楼盘客户中,矿业集团和电厂占50%以上 工资水平高,公积金制度完善,购买力强 完善的公积金制度和高额的公积金保证了城市大多数人群具备购房实力及换房需求 市调显示,在售楼盘客户中,公积金贷款现象很普遍,一次性付款的也很多 矿业集团公积金贷款限额:个人贷款15万,夫妻双方25万 能源经济及其关联产业的从业人员得益于能源经济的快速发展,其日益增长的消费力支撑了房地产市场的快速发展. 客户分析前提——产业关联的客户需求 Text 中国对能源的需求持续旺盛 淮南市的能源支柱产业高速发展 房地产持续快速发展 支柱产业从业人员的收入水平提高 关联行业从业人员的收入水平提高 居住现状差,结婚购房、小孩教育等原因,刚性需求和改善性需求十分旺盛。 洛河电厂宿室:主要以电厂退休职工居住、养老为主 谢八区的“贫民窟”矿区职工,包括中层管理人员 香格里拉:泛公务员为主,被认为较高档社区 矿业拆迁房:矿业集团内部普通职工 本人去市区买房主要为了小孩,100多平米,位于学区周围 目前公司有住房,30平米 公司有很多人有车没房 天区电厂职工访谈摘录 自己打算买房子,觉得田区房子贵距离工作的地方有点远,打算退休后去田区住,因为那边的环境好 对现在的居住环境不是很满意(自称住在贫民窟里面) 谢一矿副科干部访谈摘录 结婚一定要买房 小孩教育原因。田家庵区中学教育质量好,促使很多西部职工到田区买房落户。 淮南市场主流客户需求状况如何? 淮南商品房真正起步于2004年,4年的发展远远无法满足市场的需求 短期发展的商品房市场无法满 足主流客户的大量需求 客户分析前提——刚性需求分析 居住现状差,改善需求意愿强烈。居住现状为:单位分房,面积小、环境差 完善的公积金制度保证了城市大多数人具备购房实力,为市场未来发展奠定了良好的基础。 2008年,全市发放住房公积金贷款6323笔,较上年增长288%,其中淮南矿业集团分中心3472笔,约占55% 公积金贷款总额8.35亿元,购房建筑面积96.49万平方米 典型项目 付款方式 新时代广场 1/4用矿业集团公积金贷款,1/4用市内公积金贷款,1/4用电厂公积金贷款,1/4一次付款 盛世名门 一次性付款占50%;其余矿业集团10%,电厂30%,均采用公积金的方式 领城 35%左右客户一次性付款;其余首付都在三层以上;60%公积金,40%为银行按揭 银鹭万树城 30%左右客户一次性付款;首期一般都在3-4层左右,50%为公积金;50%为银行按揭 由于目前淮南市民消费观念的转变和对住房公积金政策理解的进一步加深,以及房地产市场的活跃,现在市民越来越倾向于使用住房公积金贷款改善住房条件 尤其是在本次商业银行对第二套房贷款首付比例提至40%以上后,不少打算购买第二套房的市民更是把目光瞄准了贷款首付门槛相对较低的公积金贷款 矿业公积金贷款限额标准较高,个人可贷款16万,夫妻双方可贷款25万;贷款总额不超过房价的70%,期限1-30年 市住房公积金管理中心 客户分析前提——公积金制度 在未来城市格局的发展下,山南板块将作为老城区板

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