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第6章招标项目服务总体要求 服务内容及要求 本次招标范围包括： 成阿一期安置房物业管理服务。 主要内容为：治安保卫、绿化保洁、设备设施和房屋构筑物的管理维护等。 管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取得物业管理《职业资格证书》或者专业《岗位证书》。大型用电设备、绿化必须配备专职管理人员。有规范而完善的为该物业量身定做的管理服务方案及相关管理制度。 项目概况 1、物业位置：成都市；2、物业类型：农民集中居住安置小区。 3、招标范围概况： 成阿一期安置房于2012年12建成投入使用，总建筑面积140285.2平方米，其中住宅面积105325平方米（共计30栋，高层5栋，多层25栋，电梯10台），地下建筑面积17542.55平方米（1层）； 物业管理基本要求 1、管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取得物业管理《职业资格证书》或者专业《岗位证书》。 2、有规范而完善的为该物业量身定做的管理服务方案及相关管理制度。 定点定位定责定编准确合理。该物管项目服务人员分别定编，“成阿一期”不得少于28人。关于该物管项目服务人员配置指导如下，物管公司具体人员配置可多于、优于指导配置。 人员配置 管理 人员数 设施设备人员数 秩序维护 人员数 环境、绿化维护人员 客服 人员 汇总 人员数 指导配置 2 2 12 11 1 28 3、服务人员按照人员配置着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情、细致、周到。 4、公示24小时服务电话；故障急修半小时内、其它报修4小时内到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 5、根据业主业务工作需求，应按要求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务。 6、接受甲方每月组织的对物业服务的综合性考评。 物业管理具体要求 1、设施设备维护保养服务 （1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护，包括：消防、电梯、高低压配电系统（年检除外）、发电机系统的维护保养，给排水系统、照明系统运行管理及日常零修、小修（大型维修耗材由招标单位提供），安全监控系统的运行管理（依法应由专业部门负责的除外）。 （2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 （3）设施设备标志齐全、规范，责任明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 （4）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 （5）设备房保持整洁、通风，无滴、漏和鼠害现象。 （6）管理区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 （7）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 （8）负责对供水、供电/备用电源、电信网络、智能化设施等的日常运行管理，当专业维护单位在物业管理区域内对相关管线、设施进行维修、养护时，应给予必要的协调和配合。 2、秩序维护服务 （1）配备相应的秩序维护人员。 （2）维护管理区域内的公共秩序和日常安全巡查。严格值班制度，对重点区域、重点部位每小时至少巡查一次；配有安全监控设施的，实施24小时监控，监控资料按要求保存完好，未经许可不得外泄；发现管理区域内有异常情况必须及时处置并报告甲方及相关机构。 （3）严禁违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途、侵占房屋及公共设施设备，严禁违规设置防护栏。 （4）严格执行相关管理规定，对进出管理区域的机动车和非机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序地通行和停放。所有车辆应有专人看管，杜绝交通事故及丢车损车现象的发生。 （5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时应及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。 3、环境、绿化维护服务 （1）各栋设置相应的垃圾桶，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味，无积存垃圾，无“爆桶现象”，每日至少清运2次； （2）公共部位应做到全天候保洁，由专人负责管理，地面无建渣、无白色垃圾、无纸屑、无油污和积水等，单元楼梯每周至少保洁两次； （3）共用雨、污水管道每年至少疏通1次；雨、污水井每月至少检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月至少检查1次，每半年至少清掏1次，发现异常及时清掏，根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 （4）对绿化及时浇灌修葺落实绿化工，确保绿化效果优良，适时补栽、补种、除草、病虫害防治，做到树木、灌木、草坪不枯死。 4、客户服务 （1）负责投诉事件记录、处理及反馈； （2）负责来访人员的咨询、问询登记工作； （3）负责与业主、物业使用人的沟通工作。 5．费用 ?成阿一期采购预算包含人员工资、人员装备、公共区域水、电、环卫等费、企业管理费、大型设备运行综合费（电梯、消防、二次供水、维保、年审、备用发电机（保养、能耗）、建渣处置费、雨水污水井化粪池的疏通和清掏、绿化养护补栽、小型维修维护、利润、税金和低值易耗品等费用，实行包干制。配