万科营销地产杭州整体房产市场研究报告.pptVIP

6 消费需求特征 小结 在过去几年中，购房者的需求不断地发生变化。 购房决策也因宏观调控而变得非常理性。这直接影响着他们的购房行为及对不同营销手段的敏感度。现房/准现房销售是购房者最感兴趣的营销方式。 购房者对高层、小高层的接受度逐年提高，滨江区的高层需求比重最大。而多层需求比重最高的则是三墩。 户型面积需求近几年变化不大。价格需求有不同程度的上涨，但是高企的房价已使购房者的价格承受能力接近极限。 * ~*~ 7 主要开发商竞争能力 房产竞争态势分析 主要销售代理公司 主要广告策划公司 杭州房产竞争态势 杭州消费需求特征 * ~*~ 7 房产竞争态势 主要开发商竞争能力 具体介绍、公司理念、负责人简介及近期动态见附件 绿城 坤和 山水人家 白荡海人家 亲亲家园 和家园 桂花城 绿园 丁香公寓 深蓝广场 九溪玫瑰园 绿城桃花源 春江花月 黄龙世纪广场 发展绿城·翡翠城 南都 江滨花园 白马公寓 （合） 良渚文化村 威尼斯水城（合） 银座公寓 东方润园 世纪新城（合） 逸天广场 通和 都市枫林 戈雅公寓 南岸花城 观邸 金都 金都华府 富春山居 金都雅苑 新金都城市花园 宋都 金色海岸 金色家园 万家花城 滨江 新城国际 采荷嘉业 采菏人家 钱塘 云溪蝶谷 樱花小筑 梧桐公寓 沁园 * ~*~ 7 房产竞争态势 主要开发商竞争能力 开发商 目前在售楼盘 产品特点 绿城 4 定位高端、产品较为单一，以绿城.桂花城全国复制为典型。 南都 4 定位高端、产品多元化 坤和 1 中高端、中端楼盘都有 通和 3 定位中端，楼盘位置都离市中心较远，从戈雅开始注重产品细节。 金都 3 与科技结合的房产品，定位高端。 滨江 3 产品出现巨大转变，由原来的低端定位因为金色海岸的成功，可能使得接下来的项目都定位成稿端，继续保持企业刚刚树立起来的高端形象。 钱塘 3 定位高端，但定位基本不符合市场，常常出现“叫好不叫座”的清况。 主要开发商基本情况对比 * ~*~ 7 房产竞争态势 主要开发商竞争能力 业内对杭州主要开发商的评价及打分 开发商 业内评价 绿城 目前浙江省内产品做得最好的开发商。 南都 善于营销，产品善于表现差异化。（基本上每个楼盘都能做出新意） 坤和 政府关系密切，善于参与旧城改造项目；注重住户满意度，“坤和会”在业内评价较高 ，营销能力较强，擅长控制成本。 通和 证券投资理念引入房地产开发的公司，因此资本运作痕迹远远深于房地产产品开发。 金都 资金充足，但杭州政府背景不够，经常被政府规划搅乱最初的楼盘规划情况（例子：金都华府） 滨江 由低端楼盘开发商转变为高端楼盘的开发商，是一个借一个产品的提升而提升整个公司的代表。 钱塘 政府关系较好，善于拿地。（城西很多地块都是从它手上分出去。再如樱花小筑） 品牌 产品 绿城 南都 坤和 滨江 金都 宋都 通和 钱塘 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 * ~*~ 7 房产竞争态势 主要开发商竞争能力 购房者对杭州主要开发商的评价及打分 开发商 购房者评价 绿城 绿城品牌好、房子漂亮，品质高。 南都 品牌在绿城后面，近几年产品没什么印象 坤和 品牌算中上，房子造得不错。比较注重业主感受。 通和 这两年才听说，开发楼盘都在郊区。借戈雅这个盘，名气提高了许多。 金都 牌子还可以，走的是高端路线。广告做得比较凶。 滨江 名气不大，但开发的产品好像都是豪宅。 钱塘 因“梧桐公寓”才知道有这家开发商。 品牌 产品 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 绿城 南都 坤和 通和 金都 宋都 滨江 钱塘 * ~*~ 7 房产竞争态势 市场竞争态势分析 竞争关系 联合关系 抱团作战 杭州本土开发商部分地块争夺一览表 地块名称 出让时间 起拍价 (万元) 成交价(万元) 竞标单位数或竞价次数 竞标单位 杭政储出[2005]51号 2005.9.5 18561 25700 5家单位 /61轮 浙江旅游房地产开发有限公司 杭政储出[2005]30号 2005.7.18 14114 23550 59轮 红石房产 杭政储出[2005]34号 2005.7.18 21550 26080 2家单位 /42轮 浙江金瑞房地产开发有限公司 杭政储出[2005]27号 2005.6.2 11204 16400 4家单位 杭州上城区资产经营有限公司 宏观调控前，“杭州楼盘不愁卖“，因此对土地争夺非常激烈。 宏观调控后，”地块争夺战“也时有发生。 土地市场争夺激烈 * ~*~ 7 房产竞争态势 市场竞争态势分析 主要通过三个方面体现：产品、价格和营销