沈阳房地产研究报告（29页）.pptVIP

于洪板块 物业类型：普通住宅、部分别墅项目 价格：普通住宅2000-4500元/㎡，别墅项目价位在4000元/㎡左右； 目标市场：中低收入人群为主，部分高端客户； 板块特征：目前沈阳市开发量最大的一个板块； 影响因素：打造于洪新城；升级为城区； 未来走势：于洪老城区以中低端普通住宅为主，于洪新城中浑河沿线会形成高端住宅区。 浑南板块 物业类型：普通住宅、别墅； 价格：普通住宅2500-4500元/㎡，别墅最高价达20000元/㎡（假日伊丽雅特湾）； 目标市场：中高端收入人群； 板块特征：依托沈阳高新区打造浑南新区，并拥有浑河这一天然生态资源，目前正处于快速成长期； 影响因素：东西“银带”（浑河沿岸）的深度开发；打造辽宁中部城市群（七城一体化）； 未来走势：随着城市向南部拓展，对浑河的深度治理，这一区域的土地价值会得到明显的提升。 苏家屯板块 物业类型：多个别墅项目 价格：价格在4000元/㎡左右，最高价为16600元/㎡ （信盟花园独栋别墅）； 目标市场：中高端收入人群； 板块特征：距离市中心较远，配套不完善，目前开放量还较低，成长缓慢； 影响因素：建设大浑南地区；升级为城区；打造辽宁中部城市群（七城一体化） 未来走势：短期内难以有较大的提升，但随着浑南新区的发展，城市向南拓展，该板块的价值将逐步体现。 三、沈阳房地产发展走势 1、影响沈阳房地产发展的主要因素 （1）“十一五”期间拓展五大发展空间 沈西工业走廊 东起铁西“三环”，西至辽中县，南起浑河，北至秦沈高速铁路，规划面积850平方公里，建设以先进装备制造业为主体的重化工业基地。 大浑南地区 以浑南新区为核心，规划范围北至浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺等3市接壤，规划总面积1400平方公里，建设新城区、高新区、物流区。 沈北地区：以沈北新区为核心 沈北新区范围为沈北地区内蒲河以南区域，面积191平方公里。建设国家级农产品加工基地及沈阳北部生态新城区。 东部现代旅游休闲度假区 东起沈抚市界，西至三环高速公路、农业高新区界限，南起浑河、北至农业高新区、新城子区界，规划总面积203平方公里。依托棋盘山国际风景旅游区，建设东北地区风景旅游度假胜地。 南北“金廊”和东西“银带” 延伸南北“金廊”，双向突破“三环”，北联至北部开发大道，南拓至南三环路，全长25公里，规划面积45平方公里，建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区； 深度开发东西“银带”，在全长42公里、171平方公里的规划范围内，建成国内最长的水岸生态景观区。 （2）沈阳市地铁线路的发展 沈阳市规划建设5条地铁线路 1号线：从沈阳经济技术开发区到黎明文化宫，全长22公里； 2号线：北起道义组团，南到桃仙机场，全长40.5公里； 3号线：西起于洪杨士地区，北到新城子区虎石台副城地区，全长33.1公里； 4号线：从下坎子到南部苏家屯副城，全长25.6公里； 4号支线：经由先农坛、长青街到浑南，全长27.2公里； 5号线：为环线，经由崇山路、北海街、滂江街、万柳塘、文化路、砂阳路，全长29.6公里； 5号支线：经由北二路西至于洪车厂，全长4.9公里。 沈阳地铁规划线路图 2、沈阳未来房地产发展的热点区域 东部板块： 依托森林公园、棋盘山、植物园、世博园等生态自然资源，打造东部现代休闲旅游度假区，将成为沈阳最适宜人居的板块，也将是升值潜力最大的区域； 适宜开发别墅、情景洋房等高端住宅。 沈北新区： 在建设沈北新区，打造创新、生态、文化、宜居沈北的大背景下，众多地产巨头纷纷进入，加上地铁2、3号线的建设，该板块的价值将迅速突显； 适宜开发中高端住宅。 大浑南板块（浑南新区、长白岛以及苏家屯区）： 通过对浑河的治理，打造东西“银带”，以沈阳高新区为核心，促进浑南新区的发展，推动城市向南部拓展，该板块将成为白领人士密集的区域； 适宜开发公寓、别墅等中高端住宅，以及部分高端商业地产。 于洪板块： 随着奥林匹克公园、绿色生态园、水上乐园等工程的建设，本板块的价值将进一步得到提升； 适宜开发中低端住宅，于洪新城将会有部分别墅等高端住宅。 一、沈阳市房地产发展总体态势 沈阳市房地产发展总体态势 1、沈阳市房地产总体发展良好，是全国最好的房地产市场之一。 2007年1～7月份： 沈阳房地产价格处于全国大中城市中等水平； 全市商品房销售均价3537元/平方米； 在15个副省级城市中，沈阳的商品房均价排第12位，列哈尔滨、长春、西安之前。 2007年7月份，沈阳市房屋销售价格指数为104.5点； 沈阳市房地产投资完成额在十五个副省级城市中排第3位，列成都、广州之后； 沈阳市商品房销售面积在十五个副省级城市中排第2位，列成都之后； 2、沈阳市房地产市场的消费能力不断增强 2006年，沈阳实现地区生产总值248