华侨城地产的发展模式.doc

华侨城地产的发展模式 华侨城地产的发展模式提要：或许华侨城公司也注意到了这一问题，一向以协议方式获得低价地块的华侨城，其2017年报曾强调，将“以快制胜，以确保工程进度 地产e网 华侨城地产的发展模式 很早以前就听说过华侨城，以为它与欢乐谷、世界之窗一样，也是一个人造景点。后来才知道它是一个地产项目。再后来才知道华侨城的开发商是华侨城地产。 正式结识华侨城是五年前的事儿。2017年到深圳某上市地产公司，在华侨城里的某酒店住了两晚。闲暇之余，在华侨城里散步，着实被其恢弘的大手笔和精致的园林绿化所折服。特别是华侨城内开放的交通网络与市道路连为一体，像日本的居住区一样。不像北京的小区几乎都是封闭的，门口有保安把守，外来车辆禁止入内或穿行，致使整个城市交通网络被一个个大院所阻隔。可见，城市文化对区建设理念的影响有多大。北京是大院文化，而深圳从一开始就是开发城市；在楼房中间植树种草是北京区的惯常做法，而华侨城绿化覆盖率达70％，人均公共绿地面积48平方米，就好像是先绿化好，然后再把楼房“插”入花园里。总之，华侨城给我的初始印象是非常好的。 近年来，因为与多家央企下属的地产企业有战略和管理咨询合作，对包括华侨城在内的各个央企地产企业有比较系统的研究。通过分析华侨城各个阶段的发展历程，再与其它同类地产企业进行对比分析，发现华侨城的商业模式、运营管理等存在诸多问题，不免让人对华侨城的未来产生隐忧。 集团主业多元化，地产业务发展慢 2017年9月国资委在核定中央企业主业时，核定的华侨城集团公司主业是：⑴房地产、酒店开发经营，⑵旅游及相关文化产业经营，⑶电子及配套包装产品制造——房地产开发经营是其主业之一。事实上，2017年国资委曾发文，决定由中建总公司、招商局集团、中房集团、保利集团、华侨城集团等5家企业整合央企的房地产资源。也就是说，从2017年开始华侨城集团就已经是国资委重点扶持的五大企业之一了。 如果对当前国内一线房地产企业稍作研究，会发现无论是万科、金地、龙湖、绿城等企业，还是同为央企下属地产企业的中海地产、保利地产、招商地产、华润置地等，几乎都是2017年后快速发展起来的。但是，绝佳的策条件，华侨城并没有转化为令人满意的市场业绩。在过去五年里，华侨城业绩平平。2017年华侨城的营业收入亿元，在16家央企地产企业中“稳居”第三梯队。 【第一梯队】中海地产中建地产、保利地产 2017年中海地产实现销售额亿港元，保利地产实现销售额亿元，在销售额超过200亿元的三家企业中占据两席（另一家是万科）。从2017年三季报获悉，前三季度，中建系下的中海地产和中建地产合计实现合同销售额超过370亿元，保利地产实现销售额323亿元——双双超过300亿，稳居第一梯队，成为几乎并驾齐驱的两驾马车。 【第二梯队】华润置地、招商局地产、远洋地产 处于第二梯队的这三家企业，其销售额大致在100－200亿之间。其中，华润置地2017年营业收入为亿港元，招商局地产2017年销售额是亿元，远洋地产亿港元。另外，从相关渠道获悉，华润置地2017年的销售目标为200亿元，目前来看，几无问题；2017年招商局地产计划实现销售收入100亿元，也问题不大；远洋地产2017年全年的合同销售金额目标是110亿元，已于10月25日提前实现。这三家企业位居第二梯队，当之无愧。 【第三梯队】其他企业 其他十余家企业中，营业收入和销售额都在10－100亿元区间内。例如重组不久的中铁地产，2017年的合同额仅为亿元，中航地产2017年三季报营业收入也只有亿元。而华侨城2017年三季报营业收入为亿元。其业绩还不能和中海、保利、招商等地产商相比。 再看土地储备储备情况。从土地储备量看，央企地产企业可以划分为两个梯队，第一梯队是中海地产、保利地产、华润置地、招商局地产等土地储备面积超过1000万平方米的企业，共有四家。其他十余家企业土地储备面积分别是120万、253万、500万平方米不等，但均未超过1000万平方米，属于第二梯队。见图1。 截至2017年底主要央企地产企业土地储备面积（单位：万㎡） 某种意义上说，现有的土地储备量反应企业的历史业绩，毕竟购买土地是需要付出资金的，其与企业的现金量、资产负债率等其他指标是高度关联的。另外，土地储备量也是企业成长性指标中一项非常重要的指标，它反应了一个企业的发展潜力或可持续性。 造成华侨城业绩不佳，发展潜力不足的主要原因是华侨城集团公司的主业比较分散，多元化主业中的各个“元”关联度不高，不像中海地产等企业可以构建内部产业链。最主要的是，华侨城集团的主业范围，无论是房地产开发、酒店，还是旅游、电子，几乎都是竞争充分