物业的管理基本规章制度.pptVIP

物业管理基本制度 南宁市住房保障和房产管理局 陈晨苗 第一章 物业管理概述 《条例》对物业管理的定位： 1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动； 2、物业管理活动的基础是物业服务合同； 3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 物业管理的特征： 社会化、专化化、市场化 《条例》的指导思想： 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二是强调保护业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 物业管理在社会经济中的地位和作用 1、有利于促进经济增长；2、有利于提高人民群众居住质量；3、有利于增加就业；4、有利于维护社区稳定；5、有利于推动房地产业的良性发展 《条例》确立的基本法律关系 1、业主相互之间的关系； 2、物业服务企业和业主之间的关系； 3、开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 4、供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系； 5、社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 6、物业管理各方主体与政府之间的关系 《条例》确立的基本制度（七项） 1、业主大会制度2、管理规约制度3、前期物业管理招投标制度4、物业承接查验制度5、物业服务企业资质管理制度6、物业管理从业人员职业资格制度7、住宅专项维修资金制度 第二章 物业管理服务 物业管理服务的特点： 1、物业管理服务的公共性和综合性 2、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 3、物业管理服务的即时性和无形性 4、物业管理服务的持续性和长期性 物业管理服务的内容： 大的方面有两点： 一是对房屋及配套的设施设备和相关场子地进维修、养护、管理； 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序 具体的方面： 1、房共用部位的维修、养护与管理； 2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理； 3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 5、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务； 6、物业装饰装修管理服务； 7、物业档案资料的管理； 8、专项维修资金的代管服务 物业管理服务标准（《普通住宅小区物业管理服务等级标准》共有三个等级） （一）基本要求 一级：管理人员统一着穿，设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内。每年至少1次征询业主意见，满意率80%以上； 二级：管理人员统一着穿，公示16小时服务电话，急修1小时内。每年至少1次征询业主意见，满意率75%以上； 三级：公示8小时服务电话，每年至少1次征询业主意见，满意率70%以上 （二）房屋管理 一级：每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等；每日巡查1次装修施工现场； 二级：每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，每3日巡查1次装修施工现场； 三级：每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等；至少两次装修施工现场； （三）共用设施设备维修养护 一级：载人电梯24小时运行，路灯、楼道灯完好率不低于95%； 二级：载人电梯早6点至晚12点正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于90%； 三级：载人电梯早6点至晚12点正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于80%； （四）协助维护公共秩序 一级：小区主出入口24小时站岗值勤，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控，对进出小区的车辆实施证、卡管理，对进出小区的装修家政等劳务人员实行临时出入证管理 二级：小区主出入口24小时站岗值勤，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，对进出小区的车辆进行管理，对进出小区的装修家政等劳务人员实行登记管理； 三级：小区24小时值勤，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，车辆停放有序； （五）保洁服务 一级：高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，一层共用大厅每日拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻