山东临沭县房地产市场训男究及A1—01号地块发展定位报告.ppt

临沭县房地产市场研究 及A1—01号地块发展定位报告;市场分析 地块分析 发展定位及产品建议;已基本形成化工、机械、复混（合）肥、五金、柳制品、食品、酿酒、纺织等优势支柱产业，并涌现出金沂蒙、金正大、史丹利、常林一批龙头骨干企业。临沭县小型手扶拖拉机、醋酸乙酯等生产能力全国第一，复混（合）肥年生产能力达1000多万吨，被国家质检总局授予“全国争创优质化肥生产基地先进县”称号，并是五金锤类和航海索具类产品生产、出口基地和脱水蔬菜制品大县。 ;;临沭城市结构： 1、城区主干道路和外环道路将整个城市划分为六横七纵的格局； 六横（南北方向）： 以沭新街为中轴，往北有沭河大街、金沂蒙大道，往南有常林大道、滨海大街、兴大街。 七纵（东西方向）： 以中山路为中轴，往东有苍山路、冠山路，往西有振兴路、光明路、青云路、城西二路。 2、以十字交通轴（东西：沐新街，南北：中山路）按方向划分为城中、城东、城南、城西、城北五大片区； 3、整个城区发展遵循无天然障碍沿主河道两侧自然发展的规律；;城市功能分布： 城中：确定了以沭新街和中山路交汇处为主的商业中心区，以行政办公、中高级商业零售、购物、餐饮、娱乐、服务为主要城市功能，兼有密集型的居住功能；但片区留下了自发形成的痕迹，物业老化严重，为城市旧改的集中片区。 城东：目前尚为单一的商住功能区，建筑多为居民自建房和早期的商住楼宇，整体无规划可言。政府确定的2004——2020年远景规划方案，片区迎来了城市东扩的曙光，将向具有高尚居住、商业、办公、文教、园林、游乐为一体的城市多功能体发展； 城南：片区拥有农贸、五金、日用百货等低端商业，且具有居住、服务、文教功能。建筑多为早期开发或居民自建产品，且老化严重，是城市发展过程中的改造集中区域 。 城西：集中了化工、机电、农副产品加工、高新技术等工业企业，兼有汽车销售、物流运输、能源等行业，配套有住宅、政府职能单位办公楼宇和酒店等设施。中长期，政府将加大城西片区的投入，如新产品研发、中高档住宅、酒店、景观配套等。 城北：为发展的新兴城区，具有居住、商业、会展、酒店、公共娱乐、园林、健身、交通等诸多功能。政府的城市北进远景规划，投石效应下的开发强波已在片区激起，为此将引导当地居民住房消费走向。;;城市土地出让情况 ;;项目名称;楼市整体销售状况 ;;房地产价格始终保持增长趋势； 由于原先价格较低，计算基数较小，因而增幅较大。经过几年的增长，计算基数有较大增长，使得07年的增幅出现大幅下降； 但随着07年下半年金明寓的率先提价，再次带动了市场价格的全面上扬，08—09年持续的宽松政策，激发房价的快速上涨； 10年政策收紧和一系列的首付优惠的取消，房地产价格回归到低幅上涨态势。;项目名称;;在售项目产品分类分析 ;交付标准、车位、供暖;建筑风格和立面、景观特征;消费者产品需求分析 ;在售个案分析;在售个案分析;在售个案分析;在售个案分析;在售个案分析;在售个案分析;在售个案分析;在售个案分析;金沂蒙广场南北两侧两个标杆楼盘;临沭房地产市场小结;市场分析 地块分析 发展定位及产品建议;;项目位处临沭县经济开发区，周边集中了常林集团、金沂蒙集团有限公司、华丰肥业有限公司、伟业集团、常林生物科技有限公司、五金机械总厂、天方工具制造公司、兴大食品有限公司、卡特重工有限公司、盛华管业有限公司、晴朗工艺品有限公司、常泰机械公司等工业企业，其中多数为劳动力密集型企业，多个企业员工收入在当地较高，其中的技术骨干、企业高管是临沭主要购房群体，可为项目营销提供了客户支撑。 地块外围交通便利，北侧有连接临沭中心城区的交通要道常林大道、西侧由S225与G327通往临沂市，南侧有滨海大街和兴大街与主城区相连，但是交通情况复杂，安全性较差。 周边配备临沭中医院、郑山医院、临沭实验小学、振兴小学、临沭二中、郑山中学等医疗、教育等设施。 地块所处开发区，从中长期远景规划看片区发展，政府主要以招商引资和发展工业企业为重点，相应的商业、公园、体闲广场等公共配套不足。 与临沭县城各片区相比、地块周边尚无房地产开发案例，市场认可度低，且无人居集群效应。;地块自身属性分析;地块优势分析(strength);地块劣势分析(weakness);地块机会点分析(opportunity);市场分析 地块分析 发展定位及产品建议;分类;——————————————————————— 600亩地块上的复合、风尚大盘有能力迎来包括区位、交通、规模、风格、结构、品质、景观、配套、人口和城市主导产业等变化所带来的驱动客群。 ———————————————————————; ;项目圈定客户群;————最适合的人找到了 ————建什么样的房子？ ————用什么样的方式最能打动他们？;;产品策略;产品多元化，价