房地产企业的涉税21难点处理及例解(二).pdfVIP

乐税智库文档 财税文集 策划  乐税网 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 房地产企业的涉税21难点处理及例解(二) 【标    签】房地产企业,21难点处理 【业务主题】其他税费 【来    源】 　二、房地产开发企业代收费用的税务处理 　　（一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税 　　按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴纳营业税。《中华人 民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：“纳税人的 营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外 费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十 三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利 润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他 各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收 费： 　　1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财 政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 　　2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 　　3、所收款项全额上缴财政。 　　凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意 的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。 　　国税发[2004]69号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基 金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房 专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中 心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 　　因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收 入额，缴纳营业税。并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。例如：某房地产开发公 司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基 金50万元；代收取暖费100万元。则代收款项的营业额=1000+100+50=1150万元。 　　为了避免全额纳税，开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用，其营业税的计税 依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》（国税 发〔1995〕076号）第四条关于代理业营业额规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 向委托方实际收取的报酬。 　　（二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税 　　国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税 发〔2009〕31号）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用 和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳 入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进 行管理。” 　　国税发〔2009〕31号第十六条规定：“企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设 备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自 己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。”也就是说代收代缴款项 是不做为收入的，所述的确认为销售收入的“代收款项”是开发产品价内或由开发企业开具 发票的。而由开发产品价内或由开发企业开具发票的代收款，其实并不是代收款。只不过是 会计上不做销售处理罢了。 　　基于以上法律依据，房地产开发企业代收的各项费用是否需要缴纳企业所得税，主要取 决于代收费用是以谁的名义收取。如果不是由房地产开发企业开票收取的，则不缴纳企业所 得税；如果由房地产开发企业开票收取的，则缴纳企业所得税，但在计算企业所得税时，对 纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。 　　案例分析 　　某房地产开发公司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元； 代收住房专项